¿Alquilar o comprar?

1.- ¿Alquilar o comprar?
2.- Pasos a seguir
3.- Cosas que hay que saber
4.- Contrato tipo

1.-¿Alquilar o Comprar?

Es la eterna pregunta que nos hacemos todos cuando decidimos emanciparnos e irnos a vivir por nuestra cuenta.

En los últimos años, las mejoras en las condiciones en las que se establecen y revisan los créditos hipotecarios han tenido una incidencia directa sobre el mercado hipotecario y, por ende, sobre el mercado inmobiliario.

La posibilidad de disfrutar de unos tipos de interés menores a los que tradicionalmente hemos tenido en España y el consecuente abaratamiento de las cuotas de los préstamos personales han incentivado a las familias a comprar en vez de alquilar. También ayuda el hecho de que la diferencia entre el alquiler y la cuota del préstamo hipotecario no sea demasiada, y que Hacienda "subvencione" parte de esa cuota vía deducciones en el IRPF.

Sin embargo, uno de los problemas que más preocupan a nuestra sociedad es el continuo ascenso registrado en los precios de las viviendas desde los años 80. Este encarecimiento dificulta el acceso a una vivienda sobre todo a los más jóvenes, los cuales, en muchas ocasiones se ven obligados a recurrir a las ayudas de sus familiares para poder optar a la compra de una vivienda.

En otros muchos casos, los recursos familiares no permiten esta posibilidad por lo que la única salida es el arrendamiento. Otras veces, la situación económica del país (por ejemplo una recesión) hace que la demanda de alquiler supere a la de compra de inmuebles y en otras ocasiones puede ocurrir simplemente una preferencia por el régimen de alquiler o que como consecuencia del trabajo se tenga un destino temporal distinto a la ciudad de origen.

En cifras, España es unos de los países europeos donde menos pisos y casas se alquilan respecto a nuestros países vecinos, lo que demuestra que los españoles preferimos comprar antes que alquilar. Entre las razones que sustentan esta afirmación encontramos unos precios de alquiler que en muchas ocasiones igualan la renta mensual del alquiler con la cuota de un préstamo hipotecario y una oferta de pisos un tanto escasa (de hecho entre el 30y el 40% de las viviendas permanecen cerradas).

En otros países como Alemania y Francia casi la mitad de las viviendas se alquilan.

2.-Pasos a seguir

La búsqueda de una vivienda en alquiler suele acotarse en base a dos criterios fundamentales: la zona donde queremos residir y el precio que estamos dispuestos a pagar. Una vez delimitada la búsqueda conforme a estos parámetros comienza el proceso de búsqueda en sí. Para ello tenemos varias posibilidades. La más cómoda será contratar una agencia inmobiliaria para que haga la búsqueda por nosotros. En este caso la agencia nos cobrará por el servicio prestado (normalmente el importe de una mensualidad). Otras opciones son consultar revistas especializadas, secciones inmobiliarias de periódicos, páginas webs con información sobre pisos a alquilar o simplemente "patear" las calles y apuntar teléfonos.

También se puede acudir al Ayuntamiento y/o Comunidad Autónoma correspondiente. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid en colaboración con la Dirección General de Juventud de la Comunidad de Madrid cuenta con un servicio de búsqueda de vivienda joven en alquiler "Madrid Ventana Joven". Es un servicio de mediación entre propietarios que desean alquilar su vivienda y jóvenes que buscan un alquiler asequible e incluye información inmobiliaria que trata de unificar la oferta existente en la capital.

Este tipo de servicios, en principio, requiere el cumplimiento de una condiciones como tener una edad comprendida entre 18 y 35 años, tener un sueldo 1,5 veces el salario mínimo interprofesional y un precio máximo de alquiler que no represente más del 30% de los ingresos.

En cualquier caso, se realice la búsqueda como sea, el consejo siempre será el mismo: no se comprometa a nada sin antes visitar personalmente la vivienda.

Localizada la vivienda el paso siguiente será formalizar el acuerdo de arrendamiento mediante la firma de un contrato (normalmente privado). La ley da libertad a las partes para que la formalización del contrato se realice de forma oral o escrita. La recomendación de los expertos aconseja una formalización escrita con el fin de evitar posibles problemas en el futuro. Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

Si el arrendamiento se formaliza en contrato, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

.-Cosas que hay que saber

Lo primero que conviene saber es la diferencia entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Mientras que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido anteriormente. En especial tendrán tal consideración los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.

Fianza

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Duración del contrato

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. En caso de que la duración sea inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, a no ser que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de finalización del contrato o prórroga su voluntad de no renovarlo.

No procederá la prórroga obligatoria cuando se haga constar en el contrato de arrendamiento la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Renta

La renta será la que libremente estipulen las partes y salvo pacto contrario, el pago de la renta se efectuará mensualmente. La materialización del pago deberá realizarse en los siete primeros días del mes.

El arrendador estará obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que el pago se realice por un medio que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El documento acreditativo de pago deberá especificar separadamente cada concepto que integra la totalidad del pago, así como, la renta en vigor.

Actualización de renta

Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta se revisará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente al año anterior la variación porcentual
experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

La renta actualizada será exigible al arrendamiento a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado.

A partir del sexto año de duración del contrato la actualización de la renta se regirá por lo estipulado por las partes y en su defecto por lo establecido en el apartado anterior.

Gastos

Las partes podrán pactar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o accesorios.

Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

Conservación de la vivienda

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Obras de mejora

El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

El arrendador deberá notificar por escrito al arrendatario con una antelación de al menos tres meses el comienzo, naturaleza, duración y coste previsible.

El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la que se vea privado por causa de aquéllas.

Por su parte, el arrendatario no podrá realizar (sin consentimiento del arrendador expresado por escrito) obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios.

De llevarse a cabo, sin autorización del arrendador, las mencionadas obras se le podrá exigir a la conclusión del contrato al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada.

4.-Contrato tipo

DE UNA PARTE EL ARRENDADOR...

DE OTRA PARTE EL ARRENDATARIO...

INTERVIENEN todos en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente contrato de arrendamiento, y a tal fin,

EXPONEN

1.-Que Don... es propietario en pleno dominio de la vivienda sita en la calle..., piso...letra... de ... ubicada en...provincia de...
2.-Que Don...está interesado en arrendar dicho inmueble.
Ambas partes pactan libremente formalizar el presente contrato de arrendamiento con arreglo a las siguientes,

ESTIPULACIONES

PRIMERA: duración del contrato.- El plazo de duración del presente contrato es de...a contar a partir del día...de...de..., fecha en la que se pone el inmueble a disposición del arrendatario, salvo que la parte arrendataria manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de finalización del contrato su voluntad de no renovarlo.

SEGUNDA: renta.-La renta se establece en...euros mensuales. El pago de la misma deberá efectuarse dentro de los primeros siete días de cada mes.

Las partes acuerdan que la renta será objeto de actualización cada año, en la fecha que coincida con el cumplimiento del año. La base sobre la que se aplicará la citada revisión será la renta correspondiente al año anterior. Sobre ésta se aplicará la variación porcentual experimentada por el IPC general en un período de12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

La renta actualizada será exigible e "el arrendatario" a partir del mes siguiente a aquel en la que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado.

TERCERA: destino.- La parte arrendataria manifiesta que el piso queda destinado única y exclusivamente a vivienda de las arrendatarias, siendo causa de resolución contractual la variación de dicho fin sin escrito de la propiedad.

CUARTA: El arrendatario no podrá ceder ni subarrendar la vivienda arrendada sin previo permiso escrito de el arrendador. Asimismo, el arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento de el arrendador expresado por escrito, obras en la vivienda o en sus accesorios aunque no se altere la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales empleados.

Las obras autorizadas quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a reintegro alguno.

QUINTA: conservación.- La parte arrendataria deberá mantener la vivienda arrendada en buen estado quedando obligado a entregar el piso, a la finalización del arriendo, en el mismo estado de conservación en que la recibe.

Serán de cuenta de la parte arrendataria aquellas reparaciones que sea preciso realzar en el inmueble para mantenerlo en perfecto estado de servicio.

SEXTA: gastos.- Serán de cuenta de la parte arrendadora los gastos de comunidad que se rigen sobre la vivienda arrendada, así como los servicios y tributos que correspondan a la vivienda arrendada en función de su cuota de participación.

Serán de cargo de la parte arrendataria los gastos por servicios por consumo de agua, instalación, reparación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua, luz, gas y teléfono, así como cualquier otro servicio individualizado mediante contador.

SÉPTIMA: mobiliario.- La finca se arrienda sin mobiliario alguno.

OCTAVA: fianza.- La parte arrendataria entrega en este acto la cantidad de ...euros, en concepto de fianza legal arrendaticia, equivalente a una mensualidad de renta. El importe de la misma será devuelta a el arrendatario al finalizar el contrato, siempre que haya cumplido todas sus estipulaciones.

En prueba de su conformidad, las partes firman el presente contrato por duplicado en el lugar y fecha expresados en su encabecimiento,

El arrendador El arrendatario