Más control sobre los agentes inmobiliarios para evitar fraudes

El Ministerio de Vivienda está terminando de elaborar la nueva reglamentación que se aplicará a los agentes de la propiedad inmobiliaria (apis) para dotar de más transparencia al sector y evitar abusos y fraudes. Entre las medidas que se barajan destaca la creación de un registro único y obligatorio en el que deberán estar inscritos todos los profesionales del sector.

En el año 2000 el Gobierno del PP liberalizó mediante decreto la intermediación inmobiliaria, de modo que cualquier profesional pudiera ejercer esta actividad y con ello disminuyeran los precios de la vivienda, que ya entonces empezaban a desbocarse.

Posteriormente, la Ley 10/2003 desarrolló aquel primer decreto, pero no introdujo suficientes controles. 'Lo único que hizo fue desprofesionalizar esta actividad y motivar una situación en la que es más fácil vender una casa que una lechuga, ya que a estos últimos profesionales al menos se les exige el título de manipulador de alimentos', asegura Santiago Baena, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Así, el equipo de María Antonia Trujillo se hizo eco de las reivindicaciones de este sector y lleva varios meses manteniendo contactos periódicos con todos sus representantes para consensuar las líneas maestras de la nueva normativa.

Tal y como reclaman los apis, una de las medidas más necesarias es la imposición de un registro público para que todos aquellos profesionales que quieran dedicarse a la intermediación inmobiliaria deban inscribirse en él.

A ellos deberá exigírseles también que carezcan de antecedentes penales, así como la suscripción de seguros de responsabilidad civil capaces de responder en situaciones de impago. 'Nosotros además pediremos que la regulación establezca duras sanciones a todas aquellas empresas o autónomos que incumplan estas reglas', añade Baena.

'Sabemos que es poco, pero para nosotros es muy importante. No nos olvidemos de que en la actualidad y, gracias a esa desregulación, existe gente que sólo con un móvil se está dedicando a intermediar en el mercado inmobiliario, cobrando tarifas abusivas y, en algunos casos, llegando a estafar a clientes y a Hacienda', subrayan desde el Consejo General de los Colegios de apis.

La Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI) insiste en que 'lo que más hay que regular es el acceso a la profesión, así como facilitar a las compañías medios suficientes que mejoren la formación continua', asegura Javier Martínez de los Santos, gerente de AEGI.

'Nosotros tampoco creemos en la exclusividad porque ya se ha demostrado que es un fracaso y además incentiva el fraude, pero sí pedimos unos controles mínimos que introduzcan más garantías y seguridad a los consumidores', añade Martínez de los Santos.

El calendario previsto para que vea la luz esta nueva reglamentación es el primer trimestre del año, si bien falta aún por decidir qué rango legal tendrá. Los apis reclaman que se regule vía real decreto para que tenga más fuerza. Desde el Ejecutivo se argumenta que no es necesario, puesto que ya existe una norma.

Entretanto, la recientemente aprobada ley catalana de la vivienda dedica un amplio capítulo a la regulación de la intermediación inmobiliaria. Primero define como agentes inmobiliarios 'a todas aquellas personas físicas o jurídicas que se dediquen de forma habitual y retribuida dentro del territorio de Cataluña a la prestación de servicios de mediación, asesoramiento y gestión en las transacciones inmobiliarias. Entendiendo éstas como las operaciones de compraventa, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles'.

La nueva ley establece para estos profesionales la obligatoriedad de estar inscritos en un registro público, así como de disponer de un local abierto al público. Además, se les impone la necesidad de tener vigente 'un seguro de garantía que responda por las cantidades económicas que los agentes reciban en el ejercicio de su actividad'. El importe de esta póliza vendrá determinado en función del número de establecimientos que tenga cada agencia.

La nueva norma catalana es bastante exhaustiva a la hora de establecer límites a la intermediación. Impone como obligación a los apis que en las ofertas que publiciten en sus agencias exista siempre una nota del propietario de la casa en la que conste que autoriza la labor del intermediador, la retribución que éste percibirá por su actuación (que nunca podrá ser de comprador y vendedor a la vez, salvo que éstos lo pacten) y todos los datos identificativos de la finca, entre otros. Se pretende con ello dar mayor transparencia al sector y evitar el cobro de honorarios abusivos, tal y como venía ocurriendo ahora.

Las agencias hablan de crisis y auguran la reordenación del sector

De las más de 900.000 transacciones inmobiliarias registradas en 2005 (último ejercicio cerrado disponible), el 62,6%, es decir unas 565.000, correspondió a vivienda usada. Estas cifras reflejan la importancia que tiene este mercado y a la vez explican la proliferación de agencias de la propiedad a la que ha asistido el sector en los últimos años.

Ahora, la desaceleración de precios y, sobre todo, de ventas está propiciando una profunda reordenación. 'Con los ritmos actuales, las medianas y sobre todo las pequeñas agencias sólo tienen dos opciones: cerrar o huir hacia adelante integrándose en una red más grande', explica el director de Expansión de Look & Find, José Manuel Lorenzo. Las grandes intermediarias se resisten a hablar de crisis y prefieren denominarla ralentización, aunque admiten que han detectado cambios en las actitudes de compradores y vendedores. 'La demanda se ha vuelto mucho más exigente y realiza más visitas. En la oferta detectamos menos pisos', aclara José González, director de Franquicias del Grupo Tecnocasa.

Sí hablan abiertamente de crisis responsables de Era Inmobiliaria, Concasa y Best House, aunque todos matizan que el problema radica en la financiación, no en un parón de la demanda. 'Sigue habiendo gente dispuesta a comprar, el problema es que con los precios y tipos actuales se trata de demanda insolvente', enfatiza Didier Dupont, administrador de Best House.

'Los bancos están endureciendo las condiciones de sus préstamos y como los compradores vienen cada vez más justos tras la subida de tipos las operaciones no se firman con la alegría del pasado', afirma Alfonso Gordon, director de Operaciones de Era Inmobiliaria. Esta reducción del negocio será inasumible por muchas agencias de las que existen en España (hay más de 60.000 empresas y 113.300 ocupados), por lo que todas las fuentes consultadas están de acuerdo en pronosticar una inminente concentración. 'Lo normal es que acabemos siendo unas 10 grandes redes nacionales como ya ocurre en otros países', recuerda Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

'Además de fusionarnos, el futuro es compartir las bases de datos y crear una red de redes', añade Oliver Ariza, coordinador de Concasa. Para afrontar plazos de venta de 12 meses y descuentos en los precios iniciales de casi el 20% las empresas se depuran y ofrecen un servicio cada vez más profesional, asevera Federico Segoviano, director general de Coldwell Banker.

Incompatibilidades

El presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Santiago Baena, es partidario de que se elabore un régimen de incompatibilidades para que ningún cargo público relacionado con el urbanismo ejerza como apis.