Palo y zanahoria para impulsar el alquiler en Europa

Más de tres millones de viviendas vacías en toda España. Pero el precio de los inmuebles crece, en 2006, un 9,1%. Quienes tienen problemas para encontrar un piso darían con su solución en el alquiler de una de estas casas desocupadas; en cambio, el arrendamiento llegaba a los dos millones en 2005, el 12% de las viviendas, según el Gobierno. Un dato que diferencia a España de muchos de sus socios europeos; en Alemania se supera el 50%.

El Gobierno de Zapatero ha intentado dar un empujón al alquiler. Arrancó la legislatura creando el Ministerio de la Vivienda. Poco después, la Sociedad Pública de Alquiler. La nueva ley del IRPF recoge una deducción para los ingresos procedentes del alquiler de las casas de un 50%, llegando al 100% si los inquilinos tienen entre 18 y 35 años. Por el contrario, la declaración de renta de los propietarios de segundas residencias contará como ingresos entre un 1,1% y un 2% del valor catastral de estas casas.

Un camino distinto, pero con igual fin, al esbozado por el PP en 2002, con una ley que permite aplicar una recarga del 50% sobre el impuesto de bienes inmuebles (IBI) de los pisos desocupados. Una vía que quiso aprovechar el alcalde de Madrid, Alberto Ruiz-Gallardón, en 2003, pero de la que tuvo que desistir por la oposición de su partido a subir el IBI y la falta de un reglamento que defina lo que es una vivienda vacía. La Generalitat catalana, en su proyecto de Ley de Derecho a la Vivienda, contempla la posibilidad de forzar el alquiler de las viviendas vacías, un concepto definido como el que "permanece desocupado durante un plazo superior a dos años, sin causa justificada". Mientras, el Gobierno vasco pretende imponer un canon de nueve euros al día a los pisos vacíos.

En Europa la situación oscila entre la política mixta británica y la pasividad italiana.

- Alemania. La falta de oportunidades en la extinta República Democrática Alemana provocó que, al caer el muro de Berlín, gran parte de la población se trasladara al oeste del país. Gran cantidad de viviendas han quedado sin inquilinos. Por eso, nadie habla ahora de aumentar los impuestos a las viviendas vacías, sino, si acaso, de reducirlos. La sobreoferta de pisos en alquiler ha provocado que los precios estén muy bajos.

Muchas cooperativas y sociedades propietarias optan por sacar pisos del mercado e incluso demoler edificios enteros. Una cooperativa de la ciudad de Stendal (Sajonia-Anhalt) intentó en 2001 hacer valer ante los tribunales su supuesto derecho a una exención del IBI alegando que, como muchos de sus pisos permanecían vacíos, sus ingresos por los alquileres se habían reducido, mientras que los costes del IBI se mantenían. El Tribunal Federal Administrativo se lo negó.

- Reino Unido. Este país prefiere convencer a propietarios de casas vacías de que las pongan en el mercado en lugar de penalizarlos. Pero el legislador se ha guardado un buen palo por si la zanahoria no basta: desde 2004, las autoridades locales pueden forzar la salida al mercado de las más de 600.000 viviendas abandonadas.

La ley no permite requisar esas viviendas, pero los ayuntamientos pueden forzar el alquiler o la venta de cualquier casa que lleve más de seis meses vacía, salvo que sea segunda residencia, su propietario esté enfermo o recién fallecido, esté trabajando en otra ciudad o la utilice de forma esporádica. Las autoridades pueden reformarla con fondos públicos si está en mal estado y luego cobrarse los gastos alquilándola o vendiéndola.

Los impuestos locales disminuyen si una vivienda está vacía. Esto se debe a que las tasas no gravan la tenencia de vivienda sino el disfrute de los servicios municipales. Por eso, si no vive nadie, se pagan menos impuestos.

- Francia. Ninguna ley penaliza el tener propiedades inutilizadas, aunque algunas fuerzas sugieren castigar a los propietarios, mientras otros aconsejan liberar de cargas fiscales por un tiempo a quien vuelve a poner en el mercado un bien inmobiliario que había permanecido apartado de él. La vivienda de propiedad no es tan habitual como en España, entre otras razones porque la política de vivienda social con alquileres moderados ha hecho que actualmente 11 millones de franceses vivan en HLM (Habitation loyer moderé).

- Italia. Un país de propietarios: más del 80% de las familias son dueñas de la vivienda que habitan. Existe, como en el resto de Europa, un problema con el mercado de los alquileres (3,2 millones de viviendas), pero con peculiaridades. La liberalización de los alquileres y la venta de viviendas de propiedad pública, emprendida por el Gobierno de Silvio Berlusconi, provocó una crisis de desalojos: a principios de 2006, los juzgados italianos tenían abiertos unos 600.000 procesos de desahucio.

El actual Gobierno contempla medidas fiscales para el alquiler, pero hasta ahora no hay medidas concretas. La adjudicación de pisos protegidos en alquiler genera dificultades, ya que el colectivo más afectado es el de los inmigrantes. Las familias extranjeras son las más beneficiadas en el reparto y eso excita pulsiones xenófobas.

- Holanda. Más de un tercio de las viviendas de alquiler está en manos de unas asociaciones financiadas en origen por el Gobierno, ahora autosuficientes, que proporcionan acomodo a precios razonables. En el sector privado, con inmuebles anteriores a 1940, hay alquileres baratos (aunque suelen estar en malas condiciones).

El Gobierno permite el aumento anual de los alquileres y fija un tope para los mismos. Según el Ministerio de la Vivienda, en el año 2000, un 3,8%. Esta barrera no se aplica en alquileres superiores a 541,36 euros al mes. Un millón de holandeses recibe subsidios de alquiler. Los beneficios incluyen a los que viven solos y tienen ingresos inferiores a 15.042 euros (de 65 años y mayores), o por debajo de 16.948,69 euros (menores de 65).

Con información de Cecilia Fleta (Berlín), Walter Oppenheimer (Londres), Octavi Martí (París), Enric González (Roma) e Isabel Ferrer (La Haya).

Las ventajas de los inquilinos

Las medidas para incentivar el alquiler ayudando al inquilino caen exclusivamente del lado de las comunidades.

En Asturias, el inquilino se puede desgravar un 5% de la cantidad pagada por el alquiler de su vivienda hasta los 265 euros. Para poder acceder a esta deducción es necesario que la base imponible no supere los 23.340 euros, caso de que la declaración del IRPF se realizara de forma individual, y los 32.888, si lo era de forma conjunta.

En Andalucía, la deducción asciende al 10% del importe del alquiler, hasta 150 euros. Los requisitos exigidos para acceder son tener menos de 35 años y una base imponible no superior a los 18.000 euros si es tributación individual, o de 22.000 si es conjunta.

En Castilla y León, el contribuyente debe tener una base imponible no superior a 18.900 euros, y la deducción llega al 15% del arrendamiento, con un límite máximo de 450 euros.

En Galicia, si la base imponible no supera 22.000 euros y el contrato es posterior al 1 de enero de 2003, el inquilino se puede deducir el 10% del importe.

En Madrid se aplica la mayor deducción: el 20% del alquiler, con un límite de 840 euros. Hay que ser menor de 35 años y una base imponible no superior a 25.620 euros si la tributación es individual, y 36.200 si se hace de forma conjunta.