El recurso legal para las hipotecas en apuros

La ley concursal no es útil para el ciudadano que haya dejado de pagar la letra, pero sí puede ayudar a autónomos o pymes con problemas financieros.

En 2006 el gran reto del consumidor era encontrar la mejor hipoteca, entre una amplia oferta de entidades dispuestas a conceder el crédito con el que asegurarse una larga relación con su cliente. Era el momento álgido del mercado inmobiliario pero dos años después, y con el euríbor en máximos de los últimos siete años, la situación se ha dado la vuelta. La mayor inquietud de muchos clientes es ahora la búsqueda desesperada de fórmulas con las que sobrellevar el pago mensual de la cuota y, en el caso más extremo, de evitar la insolvencia y el temido desahucio.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha elevado la morosidad de los créditos a particulares a niveles de hace cinco años y el primer retraso en el pago de la mensualidad puede llegar a ser sinónimo de la pérdida de la casa, a menos que se cuente con margen para negociar con la entidad y se disponga de un colchón financiero suficiente.

Los seguros de cobertura contra la subida de tipos o las hipotecas con claúsulas que permiten retrasar los pagos en caso de desempleo son también otras fórmulas con las que prevenir problemas, aunque sirva de poco su existencia si no se tuvo la precaución de contratar estas prestaciones en su día.

Saldar deudas es sin duda la máxima garantía para evitar complicaciones con el banco, si bien existe el recurso de declararse insolvente e intentar por la vía judicial que la entidad acceda a un retraso o una rebaja en el pago de la deuda, como sucede con las empresas. Es lo que se conoce como concurso de acreedores, el último recurso al que pueden acudir tanto personas físicas como jurídicas para eludir la liquidación definitiva de sus bienes cuando las deudas ahogan.

La ley concursal entró en vigor en septiembre de 2004 con la novedad de unificar en un mismo marco jurídico la situación de insolvencia. Sin embargo, y pese a que reconoce su aplicación para los particulares y no sólo para las empresas, queda lejos de resolver los problemas reales de los consumidores hipotecados, para los que resulta ventajosa únicamente en situaciones muy puntuales.

El concurso de acreedores tiene un coste para el deudor de entre el 10% y el 15% del importe de la deuda y sólo garantiza la paralización de la ejecución de la hipoteca en casos muy concretos

Para empezar, supone unos gastos que difícilmente podrá afrontar un ciudadano que llega a la situación extrema de no poder pagar su casa. 'El coste ronda el 10% de toda la deuda del cliente', explica Alejo López Mellado, del bufete Cuatrecasas. Así, la declaración de insolvencia exige el pago de honorarios al abogado, el procurador y el administrador concursal encargado de gestionar la situación de insolvencia del deudor, a lo que hay que sumar también los gastos de publicación del proceso, que ascienden a aproximadamente otros mil euros. 'Al particular le puede compensar en el caso de que tenga un patrimonio que merezca la pena proteger y un mínimo pulmón financiero para asumir los costes', añade López Mellado.

Además, y junto con el gravoso inconveniente de los gastos, la ley concursal no garantiza la paralización automática de la ejecución hipotecaria. Desde el momento en que se declara en el juzgado el concurso, existe un año de plazo en el que los acreedores no pueden ejecutar el embargo de los bienes, pero estos doce meses de clemencia sólo se aplican a aquellas hipotecas que están vinculadas con la actividad profesional o empresarial del deudor. Por ejemplo, al declararse el concurso de acreedores se suspendería el embargo sobre la vivienda hipotecada de un abogado que ejerza su trabajo en su casa o de un arquitecto que tenga el estudio en su propio hogar.

'En créditos con garantía real, como las hipotecas, la negociación no es sencilla. Depende de la disposición del banco, que siempre puede ejecutar esa garantía. La ley concursal no tiene mucho sentido para la hipoteca de un ciudadano de a pie', explica Juan Ignacio Fernández-Aguado, socio de CMS Albiñana & Suárez de Lezo.

Desde la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas de Ahorros y Seguros (ADICAE) son mucho más contundentes. 'Para la hipoteca de un particular no vale la pena la presentación de concurso de acreedores', asegura Vicente Bellido, abogado de la asociación, una opinión que también comparten fuentes bancarias. De hecho, la clave para que un particular se beneficie de la ley concursal es que soporte deudas distintas de la hipoteca, es decir, créditos personales o deudas con terceros que no tienen garantía real.

Vicente Bellido recuerda el caso de una familia de Castellón que presentó concurso de acreedores hace dos años ante una deuda de 96.000 euros, disparada por la solicitud de sucesivos créditos rápidos y personales. 'Tenían un negocio de hostelería y habían hecho algunas inversiones en él. Al final consiguieron un convenio de tres años para devolver la deuda, en pagos semestrales, y con una quita del 20%', recuerda el abogado, que puntualiza además que la familia vivía de alquiler.

Fernández- Aguado, de CMS Albiñana & Suárez de Lezo, añade que una familia insolvente que tenga dos casas, con dos hipotecas y ninguna otra deuda 'puede en teoría recurrir al concurso de acreedores. Pero sería absurdo si de entrada las entidades financieras no se han prestado a renegociar los créditos', ya sea con un aumento del plazo o una rebaja de la cuota mensual. Este abogado advierte en cambio que sí está creciendo el número de empresarios que, ante los problemas de su negocio, recurren al concurso de acreedores a título personal para intentar poner a resguardo el patrimonio familiar. No hay que olvidar que si un autónomo quiebra, deberá responder con todos sus bienes ante el banco, incluida la casa. Y con el procedimiento concursal se puede aspirar a un recorte máximo de la deuda del 50%, a devolver en un plazo de hasta cinco años. Eso sí, al primer incumplimiento, el deudor ha de saber que se procederá a la liquidación del patrimonio.

Desde ADICAE relatan el caso de un pequeño empresario de la construcción que recientemente ha declarado insolvente la sociedad limitada de la que es el único propietario. La deuda de su sociedad asciende a 100.000 euros y el patrimonio, a apenas 10.000 euros y, aún así, ha aceptado abonar los 12.000 euros del coste del inicio del proceso concursal. 'El concurso es por la sociedad que está a su nombre, no por la deuda hipotecaria asociada a su casa. Pero prefiere declararse insolvente como empresario para poder proteger su vivienda', explican los abogados. Este ejemplo es reflejo de los graves problemas de endeudamiento que soporta el sector del ladrillo, donde están proliferando en abundancia las suspensiones de pagos.

El concurso de acreedores es muy minoritario entre las personas físicas, pero crece de forma significativa. Según los últimos datos del INE, el número de personas físicas sin actividad empresarial en concurso alcanzó el pasado año un total de 96, con un crecimiento interanual del 81,13% y del 80% en el último trimestre. Sólo en Madrid, y según datos de los juzgados de lo mercantil, son ya 19 los procedimientos de concurso individual en el año.

Junto a los gastos y la escasa aplicación práctica del proceso, los concursos de acreedores invididuales se enfrentan además a la lentitud de la administración judicial. El deudor gana un tiempo precioso en el que queda liberado de los pagos pero si la negociación del convenio dura más de lo previsto, puede darse la paradoja de que venza el plazo de un año en que no puede ejecutarse el embargo sin haber alcanzado una solución.

El temido proceso de desahucio

En cuestión de hipotecas, la última palabra la tiene el banco. Son mínimos los resquicios que le quedan al cliente para eludir el impago, más allá de la negociación con la que intentar ampliar el plazo -y reducir con ello la cuota- o lograr un retraso en el pago por una causa puntual y pasajera.

La última reforma hipotecaria ha introducido sin embargo una novedad que no pasará inadvertida para los clientes más apurados. Con la legislación anterior, el cliente moroso que conseguía eludir la ejecución de la hipoteca y devolvía a tiempo su deuda, no podía permitirse una recaída. En el momento en que volvía a ser impuntual en el pago, el banco podía exigirle no sólo la devolución de la deuda atrasada sino todo el importe pendiente. Con la nueva legislación, el banco no podrá requerir todo el crédito pendiente en caso de un segundo impago si han pasado más de cinco años después del primero.

El Banco de España obliga a las entidades financieras a contabilizar un crédito como moroso una vez han transcurrido 90 días naturales desde la fecha de la primera cuota impagada. Pero la banca activa los mecanismos de prevención de la morosidad mucho antes. En primer término, la oficina bancaria se pone en contacto con el cliente para reclamarle la deuda y negociar el impago en la medida de lo posible. En algunas entidades, pasados 50 días del impago entra en acción el departamento denominado precontencioso, paso previo a la demada ante los tribunales.

'El objetivo es siempre recuperar la deuda', reconocen en una entidad. Pero si el cliente no paga y no aparece un buen postor en el proceso de subasta del inmueble, la opción será quedarse con la casa.

Insolvencia. Claves de la ley concursal

¿Qué situaciones de endeudamiento son las más propicias para un concurso de acreedores individual?

Partiendo de una situación de insolvencia acreditada, los expertos coinciden en que la ley concursal está pensada más para las empresas que para los particulares. La hipoteca, al ser un crédito con garantía real que el banco tiene potestad para ejecutar, no está sujeta a la paralización del embargo durante un año que permite el procedimiento concursal. Este proceso estaría más indicado para deudas ajenas a la hipoteca, como los créditos al consumo.

¿Cuál es el logro máximo al que puede aspirar el deudor en un proceso concursal?

La ley concursal establece que el convenio de acreedores puede conceder un plazo máximo de cinco años para la devolución de la deuda, que puede rebajarse hasta en un 50%.

¿Cuánto le cuesta al deudor la tramitación del procedimiento concursal?

Debe asumir los gastos del abogado, el procurador y el adminitrador concursal nombrado por el juez para gestionar la situación de insolvencia. En conjunto, los costes totales equivalen aproximadamente a entre el 10% y el 15% de la deuda y se determinan en relación a una serie de tablas porcentuales que dependerán del volumen de pasivo y de activo del cliente. En el bufete CMS Albiñana & Suárez de Lezo detallan que para una deuda de 150.000 euros y unos activos de otros 90.000 euros, los honorarios para el abogado rondarían los 15.000 euros. Al procurador habría que pagarle entre 3.000 y 4.000 euros, junto con otros mil euros de gastos de publicación. La administración concursal requeriría otros 1.500 euros. En todo caso, son precios orientativos que resultan inferiores en la práctica, añaden en el bufete.

¿Se puede vender la casa mientras dura el procedimiento concursal?

Los bienes del deudor quedan bajo la gestión del administrador concursal; el particular no puede tomar la iniciativa de vender la vivienda. Además, la venta del inmueble en este proceso supondría la liquidación, lo último que desea el concursado. Pero también se puede dar el caso de que el convenio de acreedores decida la venta de la vivienda a un tercero.

¿Cómo está influyendo la subida de tipos y el endurecimiento del entorno económico en la presentación de concurso de acreedores entre las personas físicas?

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el número de deudores concursados creció en 2007 el 81,13% entre las personas físicas sin actividad empresarial, hasta alcanzar casi las cien, el 9% del total de concursos publicados. En 2006, esa cifra fue de apenas 53 personas, con un retroceso anual del 11,67% respecto al año anterior.

¿Hay alguna otra fórmula con la que proteger a los consumidores ante una situación de insolvencia?

El PSOE propuso en 2003 un proyecto de ley de sobreendeudamiento familiar que también incluyó en su programa electoral pero que no desarrolló al ocupar el Gobierno. Desde ADICAE reclaman la recuperación de esta propuesta y reivindican la gratuidad del proceso concursal para el particular.