Economistas

¿Qué ahorros necesito para comprar un piso y cuánto me deja el banco?

Según comentaba recientemente el delegado de una oficina de una importante caja de ahorros, no son pocos los casos en los cuales ha tenido que representar el crudo papel de villano, del encargado de romper parejas de recién casados en busca de su primer hogar o de familias que quieren cambiar el alquiler por la cuota hipotecaria.

Para no perder tiempo, energía o ilusión, antes inclusive de empezar a buscar una vivienda, es fundamental tener un conocimiento lo más amplio y profundo posible de los temas que se explican a continuación.

¿Cuanto necesito tener ahorrado para comprar una vivienda?

En principio esto depende de dos tipos de factores: lo que las entidades de crédito están dispuestas a prestar en función del valor del inmueble y lo que la prudencia financiera dicta en cuanto a la cuota que es razonable asumir en función de los ingresos con lo que se cuenta.

Veamos primero cuánto cuesta, añadidos todos los costes adicionales a los que hay que hacer frente, comprar una vivienda y cuales son las posiciones de mínimos en las que nos podemos mover.

El primero en importancia de estos costes adicionales es el que corresponde al capítulo impositivo. En caso de una vivienda nueva se pagará el IVA, que asciende al 7,0 % del precio de venta de la vivienda y en caso de vivienda de segunda mano el impuesto será el de trasmisiones patrimoniales, que coincidencialmente asciende a ese mismo 7,0 %.

El siguiente coste suele ser el de las comisiones que aplicará el banco, esta vez ya no sobre el precio de la vivienda sino sobre el del montante del préstamo otorgado. Los dos conceptos que suelen aparecer en este capítulo -y todo hay que decirlo, cada vez con menor frecuencia y por un valor menor- son los de comisión de apertura y de comisión de estudio. En muchos casos estas comisiones estarán fijadas ya de entrada en un 0 %, sin embargo valores entre el 0,5 % y el 0,75% no son ni mucho menos desacostumbrados y se encuentran aún valores que pueden llegar a un 3,0 %. A diferencia del fisco, las entidades están abiertas a la negociación y este es uno de los capítulos en los cuales más frecuentemente podemos obtener un "mejor trato" para nuestro bolsillo: reducción o hasta eliminación de este gasto.

Para poder determinar cuánto dinero nos puede prestar (que eso lo veremos más adelante), nuestro banco o caja necesita saber el valor real de la vivienda a adquirir. El precio de la compra-venta en general no es ni tenido en cuenta por la entidad (salvo que la diferencia entre ambos valores sea demasiado elevada, en cuyo caso entran en juego aspectos que exceden el alcance del presente artículo) . Para poder establecer este valor será necesario hacer una tasación del inmueble.

La tasación consiste en una valoración objetiva realizada por una organización independiente del banco o caja, debidamente registrada y autorizada para la realización de esta labor. El coste de este servicio no está regulado, pero lo normal, para una vivienda media, son valores entre los 200,00 y los 300,00 €. Cada caja o banco acostumbrará a trabajar con una casa de tasaciones específica, no obstante, salvo muy contadas excepciones aceptará valoraciones (dentro de un plazo de vigencia determinado) realizadas por otras tasadoras. Por lo que es un coste en el que no tendría que incurrirse más de una vez, aunque solicitemos la hipoteca a más de una entidad financiera.

Para que las operaciones tanto de compra-venta como del préstamo hipotecario queden formalizadas es necesario subscribir los correspondientes documentos públicos -las famosas escrituras-. Estos documentos han de ser leídos y firmados frente a un notario y posteriormente registrados oficialmente para que tengan plena validez legal. Cada vez es más habitual que tanto la escritura de trasmisión de la propiedad como la del préstamo hipotecario se concentren en un único documento -esto en última instancia dependerá de la oficina bancaria y del notario correspondiente- sin embargo, a nivel de costes el impacto de esto resulta prácticamente nulo.

Sumando estos conceptos podemos encontrarnos con un total que oscilará entre el 8,0 % y el 12,0 % del precio de compra del inmueble. Contar con un 10,0 % será suficiente para la enorme mayoría de los casos.

Para dar respuesta a la pregunta de cuanto necesito tener ahorrado, sin embargo, es necesario saber cuanto prestará la entidad financiera. La diferencia entre ese importe y el coste de la vivienda a adquirir mas en 10 % de gastos antes detallados será la respuesta.

¿Cuánto me prestarán?

Existen alguna hipotecas que ofrecen una financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda, otras -la gran mayoría- fijan ese límite en el 80%. E incluso, sin necesidad de esforzarnos demasiado, podemos encontrar algún que otro producto que limita aún más el porcentaje a financiar.

Recordemos, sin embargo, el valor de la vivienda no es el precio que el vendedor y comprador acuerdan por ella. El valor de la vivienda que el banco o caja tendrá en cuenta es el que la tasación, de la que ya hablamos anteriormente, arroje como resultado de la valoración objetiva hecha a tal efecto. Aquí y ahora, es necesario hacer una salvedad que es importante verificar antes de seguir adelante: algunas entidades, a raíz de la crisis inmobiliaria que ha hecho caer el precio de compra-venta a menudo muy por debajo del valor real de la vivienda. Han decidido marcar los límites de la financiación ya no en función del valor de tasación sino del que resulte menor entre dicho importe y el que se fija como precio de venta, Como esta -aún- no es la práctica habitual consideraremos tan sólo el caso general en el que todo se basa en la tasación..

Teniendo en cuenta lo anterior, es posible que una financiación del 80% pudiera llegar incluso para pagar no sólo la compra de la vivienda sino incluso parte de los gastos. De la misma manera, una financiación del 100%, frente a una tasación negativa del inmueble, pudiera implicar que el comprador tuviera que desembolsar una cantidad aún importante para poder completar el importe de la compra.

No obstante, el porcentaje de financiación no es la única variable a considerar. Otro factor que bancos y cajas tienen muy en cuenta -como no puede ser de otra manera- es la capacidad para pagar las cuotas del préstamo de los titulares del préstamo. Dicha capacidad viene dada por los ingresos económicos regulares y la cantidad de estos ingresos que se encuentran comprometidos en la atención de otras deudas. Sin que exista absoluto consenso al respecto de los porcentajes, todas las entidades exigirán que el montante de la cuota mensual (al menos de la cuota inicial) se encuentre por debajo de un tercio de los ingresos totales de los titulares. Algunas entidades fijan esta barrera en el 30% mientras que otras pocas son más permisivas y dejan el listón en un 40%. En cuanto al resto de compromisos crediticios, se exigirá que la suma de estos con la cuota de la hipoteca nos superen una cantidad en el entorno -de nuevo, dependiendo de la entidad- del 50% de los ingresos regulares.

Resumiendo, si una entidad ofrece una financiación del 80%, estará en disposición de prestar el 80% del valor de tasación del correspondiente inmueble siempre y cuando los ingresos del grupo de titulares de la hipoteca puedan acreditar unos ingresos al mínimo el triple de la cuota resultante y que estos ingresos no se encuentren excesivamente comprometidos por créditos pre-existentes.

¿Con que facilidad?

Hace ya algún tiempo un amigo de mi padre, exitoso hombre de negocios, comentaba que la mejor manera de que un banco te preste dinero es demostrarle que no lo necesitas. Esa aparente paradoja, como veremos seguidamente, encierra la clave de la cuestión. <

En general pareciera que podemos afirmar que si cumplimos con los requisitos fijados por el porcentaje de financiación y nuestra capacidad de pago, la entidad no pondrá obstáculo alguno en la operación de préstamo. Sin embargo, hay una serie de factores adicionales que pueden hacer decantar una decisión aparentemente positiva en otra negativa (o viceversa). A continuación repasaremos brevemente cuales son algunos de los más relevantes entre esos factores.

• La edad de los titulares: normalmente una hipoteca tiene fijada, como producto, la edad máxima de los titulares a fecha de finalización del contrato de préstamo. Aunque la edad del titular más joven es la que se considera formalmente, la entidad no dejará de mirar de soslayo la edad del resto. Superar la edad legal de jubilación se considerará a menudo como un factor que penalizará.

• La "calidad" del puesto de trabajo. Un aspecto básicamente subjetivo pero que en ocasiones a terminado castigando a más de un candidato a un préstamo. En teoría al menos, la seguridad y regularidad de los ingresos de un funcionario público es mayor que la de un autónomo. Los primeros se verán primados mientras que los segundos serán penalizados.

• La fidelidad a la entidad. Este factor, que no es otra cosa que, que un cliente actual lo debería tener más fácil, es cada vez más irrelevante (en algunos casos incluso contraproducente)

• El negocio aportado al banco o caja. Cuestión fundamental donde las haya. Si somos capaces de comprometer con la entidad la titularidad de una serie de productos adicionales: cuentas corrientes, tarjetas de crédito, planes de pensiones, fondos de inversión, depósitos, domiciliaciones varias y diversos seguros, por poner algunos ejemplos, la posibilidad de obtener el préstamo mejorará substancialmente.

• Avales y garantías. Esta cuestión no ha de sobrevalorarse. Aparte de la dificultad que representa obtener un aval o tener una garantía adicional a la de la propia vivienda hipotecada, ha de verse más bien como una opción para salvar una operación prácticamente perdida que un factor para mejorar nuestra elegibilidad para el préstamo.

La cuestión del por qué no es suficiente con cumplir las condiciones de base para tener la seguridad de obtener una decisión positiva no es tan extraña como puede parecer. En el fondo lo que sucede es que no somos los únicos que estamos compitiendo por obtener el crédito necesario. Cuando en épocas como la actual la demanda de prestamos hipotecarios por parte de los particulares supera la cantidad de dinero que la entidad ha dispuesto para este tipo de operaciones, resulta elemental que alguien se quedará si satisfacer. En este escenario no es de extrañarse -ni razón para tratar de deshonestos a cajas y bancos- que no nos otorguen el préstamo.

Dicho de otra manera, cuanto más hagamos lo que el amigo de mi padre decía, más fácilmente nos otorgarán la hipoteca. Cuestión de ir ganando puntos.
Fuente : Invertia

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