Reyal Urbis: la tentación de un buen concurso de acreedores

El grupo tiene dos caminos: vender sus mejores activos Y quedarse sin patrimonio durante el resto de la crisis o ir a concurso con su cartera intacta.

El as en la manga que se guarda Rafael Santamaría, presidente de Reyal Urbis, en las difíciles negociaciones que mantiene con sus bancos acreedores para refinanciar la deuda de la inmobiliaria, es el valioso conocimiento adquirido de las fallidas -aunque opuestas entre sí- estrategias desplegadas frente a la banca por dos viejos conocidos suyos: Fernando Martín y Luis Nozaleda, cuyas respectivas inmobiliarias han acabado compartiendo el mismo destino concursal. Martinsa Fadesa entró demasiado pronto en concurso como para que su salida coincida con una recuperación del mercado de la vivienda, mientras que Nozar ha acudido despatrimonializada al proceso concursal.

Tras ser testigo del hundimiento de Martinsa, al término de unas negociaciones en las que las posiciones maximalistas y el órdago final de Fernando Martín ("caigo yo y caéis todos conmigo") no intimidaron a unas irritadas entidades acreedoras, Luis Nozaleda asumió que su única opción era la obediencia sumisa a las exigencias de los bancos.

Las reclamaciones de estas entidades se resumían en:"Vende todo lo que tengas al precio que sea para pagarnos lo máximo que puedas". Dicho y hecho. En una suerte de Blitzkrieg desinversora, Nozar se desprendió de su 60% en la cadena de distribución Galerías Primero, del 20% de Flex, del 50% de la empresa de productos ibéricos Marcos Sotoserrano, del 27% de Qualia Lácteos, además de pignorar o hipotecar sociedades como Enate, Panticosa o Boi Taül, y canjear sus mejores promociones y activos de suelo por deuda.

En año y medio, Nozar redujo su deuda financiera en más de 1.500 millones de euros, hasta cerca de 700 millones, dejándose unas minusvalías y depreciaciones por el camino de los 300 millones. Había cumplido con los bancos, aunque sus posiciones de insolvencia frente a sus acreedores comerciales estuvieron cerca de sumirle en un concurso necesario instado por un proveedor.

Arcas vacías
En mayo de 2009, Nozar pidió una refinanciación de deuda a sus bancos acogiéndose al acuerdo preconcursal. Los bancos le exigieron, en contraprestación, una serie de garantías que Nozar ya no podía aportar, precisamente porque se había desprendido de todo su patrimonio para pagar tres cuartas partes de su deuda financiera.

Sus entidades acreedoras entendieron, entonces, que la hipótesis del concurso de acreedores de la inmobiliaria ya no era algo inasumible para sus balances, en la medida en que ya habían reducido su exposición a la compañía hasta límites tolerables. Frente a la tesitura de refinanciar su deuda y proveerle de líneas adicionales de liquidez, el concurso de acreedores era el mal menor.

El viernes 11 de septiembre, Nozar presentó concurso voluntario de acreedores. Sus activos libres de cargas se ciñen a parcelas y promociones devaluadas, con las que difícilmente podrá responder a la totalidad de su deuda remanente. La semana pasada, se reunió con sus acreedores con la intención de acordar reconocimientos de impagos que suponen diferencias de hasta el 60% entre las cantidades reclamadas por los acreedores y las admitidas por Nozar, según informa Efe.

Mientras esto ocurría, la banca obligaba a Reyal Urbis a poner a la venta varios de sus mejores activos patrimoniales -los únicos que le generan ingresos seguros en la situación actual- como condición a la refinanciación de un crédito sindicado de más de 3.000 millones.

El proceso de venta ya esta en marcha, con Lazard, Aguirre Newman y Jones Lang Lasalle como asesores.

En esta tesitura, Rafael Santamaría se preguntará qué hacer. Dos caminos se abren ante él. Siguiendo el primero, obedecerá a la banca y se desprenderá con fuertes minusvalías de la flor y nata de su cartera patrimonial para que los bancos le concedan una nueva refinanciación de deuda. Este camino puede no conducir a ninguna parte. Un ejemplo. El centro comercial ABC de Serrano (su mejor activo a la venta) está valorado, hoy en día, en unos 100 millones de euros, a juicio de los expertos.

Sobre el inmueble pesa una hipoteca de 80 millones. Al venderlo, Reyal Urbis dispondría únicamente de 20 millones de euros para pagar deudas ajenas a la hipoteca, sacrificando los cerca de seis millones anuales que el inmueble le proporciona en concepto de rentas (una vez renegociadas a la baja por la gestora del centro, CB Richard Ellis).

Posibilidades
Si se desprende de su patrimonio, el grupo corre el riesgo de que, en el plazo de año y medio, en un contexto de crisis prolongada en el mercado de la vivienda, tenga que pedir más dinero a los bancos, pero no tenga nada con que garantizar la deuda. Acudiría, despatrimonializada al concurso, igual que Nozar.

La segunda opción para Santamaría es convertir la venta de activos en un paripé para ganar tiempo. Abrir un proceso de venta de tres o cuatro meses, pero rechazar todas las ofertas.

A finales de año, se agotaría la paciencia de los bancos y Reyal Urbis presentaría concurso de acreedores con su patrimonio intacto. Durante el tiempo que se prolongue el proceso concursal, en el que estaría exenta del pago de los gastos financieros, las rentas de los inmuebles le generarían ingresos suficientes para mantener la sociedad en estado de hibernación. Llegada la junta de acreedores en el plazo de unos dos años, y tras haber negociado una quita de la deuda, no vendería los inmuebles hasta principios o mediados de 2012, con unas expectativas de plusvalías notablemente mayores que las actuales. Y a empezar de nuevo.
Fuente: José Sánchez Arce /expansion