¿Qué hipotecas me permiten mejorar las condiciones sin incurrir en gastos?

Cambiar la hipoteca de entidad es un socorrido recurso en este tipo de momentos, cuando muchos de nosotros,-con la continua bajada del Euribor- nos hacemos más conscientes de las deficiencias de nuestro préstamo hipotecario. El mecanismo de subrogación, perfectamente normatizado y controlado, es la herramienta que nos permite acceder a esta opción con unos precisos ajustados y sin sorpresas desagradables por medio.

Dependiendo de la bondad -o falta de ella- de nuestra hipoteca los beneficios de una subrogación hacia un mejor préstamo serán mas o menos evidentes. Más aún, si aprovechamos estos meses en los que el Euribor se encuentra navegando por mínimos históricos el impacto inmediato será mucho más notorio.

Por ejemplo tomemos el caso de una hipoteca con un saldo de 210.000,00 € con un plazo pendiente de 21 años contratada a un interés de Euribor +0,90 recientemente actualizada con el Euribor del mes de Marzo (1,909 %). El titular de esta hipoteca estará pagando una cuota mensual de 1.104,00 €. No es una mala hipoteca, de hecho es una hipoteca que se encuentra mejor posicionada que la media de los préstamos hipotecarios disponibles hoy en día.

Sin embargo, si esta persona se subrogara a una hipoteca a Euribor +0,40 a dia de hoy, mediados de Septiembre, quedaría pagando una cuota de 994,84 €, más de cien Euros mensuales, o lo que es lo mismo mas de mil doscientos anuales, de ahorro.

En la base de datos de Bankimia se puede consultar la situación actualizada de las mejores hipotecas de subrogación disponibles en el mercado español.

Pero por supuesto, que esto no siempre nos saldrá gratis. Cambiar de banco una hipoteca reviste sus gastos y el la mayoría de los casos habremos de pagarlos de nuestro propio bolsillo.

Para empezar tenemos las consabidas comisiones. Dependiendo de la fecha en la que originalemente firmamos nuestra hipoteca y de la propia entidad con la que lo hicimos estos costes podrán ser del 1,00 %, del 0,50 %, del 0,25 % o, incluso, del 0,00 % del saldo pendiente. Después habremos de añadir los gastos de gestoría, registro y notaría podrán ser unos 800,00 € adicionales.

En el caso que desarrollamos anteriormente, si nos colocamos en el muy habitual 0,50 % de comisión de amortización estaríamos hablando de unos gastos de alrededor de 1.800,00 €, o lo que es igual, aproximadamente un año y medio de lo que ahorramos con el cambio. Visto así, no es que luzca demasiado atractivo.

Habitualmente los bancos lo que hacen es añadir ese importe generado por los gastos al saldo pendiente. Esto nos permite acceder al nuevo préstamo sin tener que rascarnos el bolsillo previamemente. Volviendo a nuestro ejemplo anterior el nuevo saldo pendiente sería de 211.800,00 €, y la cuota se incrementa en casi 10 Euros y se colocaría en 1.003,30 €. Sigue siendo un ahorro (estamos pagando menos cada mes y por la misma cantidad de tiempo) pero a nadie le gusta la idea de dejarse, así como así, 1.800,00 €.

Sin embargo, existen algunas -pocas- entidades que permiten olvidarnos también de ese inconveniente gasto. Como parte de su política de captación de hipotecas de calidad (esas que que se colocan a las antípodas de las tristemente famosas subprime) algunos bancos y cajas deciden no sólo ofrecer mejores condiciones a los clientes que se subrogan que a los que compran su hipoteca directamente sino también alisar aún mas el camino pagando por nosotros los gastos correspondientes.

A continuación hablamos las que actualmente ofrecen este tipo de opción en España:

Banesto: El banco dirigido por Ana Patricis Botín ofrece la Hipoteca Smash que puede llegar a ofrecer condiciones tan buenas como las de iBanesto (ver más adelante). Sin embargo, como -en palabras de la propia entidad- "... cada caso es distinto. Podemos hacerte una oferta que te puede interesar.", no creemos que estas condiciones se puedan aplicar a todos los potenciales clientes.

Barclays: La tricentenaria entidad británica, con su Hipoteca Cambio de Banco Bonificada, ofrece la oportunidad de elegir el equilibrio entre diferencial y nivel de vinculación que más se ajusta a cada quien. Dependiendo de los productos contratados el diferencial con el Euribor irá desde el 0,95 hasta el 0,35 %. La entidad asumirá los costes de Notaría, Gestoría y Registro.

Caja España: detras del simpático nombre Hipotecambias la entidad leonesa ofrece un impresionante 0,25 % de diferencial sujeto a un nivel de vinculación no demasiado exigente. Eso si, con un suelo: independientemente de lo que haga el Euribor, el titular jamás pagará un interés de menos del 2,95 %. La entidad corre con las cuentas del Notario, del Registro y de la Gestoría.

iBanesto.com: El banco del color azul aprovecha su condición de entidad on-line -con unos costes más ajustados que los de la banca tradicional- para hacer ofertas muy agresivas. En particular, con su Hipoteca Azul para subrogación, aparte de un muy buen diferencial (0,38 %) sin exigir los niveles de vinculación de otras entidades ofrecen cubrir la totalidad de los gastos asociados a la subrogación, incluida la comisión de de la entidad de origen.

Caja Madrid e Ibercaja en algunos momentos ofrecieron opciones similares, bajos diferenciales a menudo con medios a altos niveles de vinculación, pago de los gastos administrativos (Notaria, Gestoría y Registro y en el caso de la segunda entidad se incluia como en iBanesto la Comisión de Subrogación también pero no para todos los clientes).
Fuente : Invertia/ Información facilitada por Bankimia