Salvavidas fiscal al 'ladrillo' en el alquiler con opción a compra

La Dirección General de Tributos (DGT) ha dado un gran impulso al mercado del arrendamiento de inmuebles con opción a compra.

En una consulta fechada el 19 de noviembre, a la que ha tenido acceso EXPANSIÓN, declara este tipo de operaciones como sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), lo que supone un gran atractivo para las promotoras, antes reticentes a este tipo de operaciones por su coste fiscal, al tratarse de operaciones en las que no funcionaba el mecanismo habitual de la deducción del IVA soportado. Y lo hace en un momento en el que los promotores se han lanzado al alquiler con opción de compra para reducir su rampante stock.

De esta forma, el cambio interpretativo de la DGT deja atrás la situación anterior en la que las operaciones de alquiler con opción de compra tenían el efecto de tener que ingresar todo el IVA como una transmisión, un IVA que luego no se podía deducir.

El motivo es que la entrega del inmueble se consideraba un autoconsumo, una entrega que se hacía la propia promotora y que generaba a la vez IVA soportado y repercutido. Sin embargo, no era posible deducirlo porque el arrendamiento de vivienda estaba exento de IVA.

La solución que ha lanzado Tributos al mercado es considerar la operación del arrendamiento con opción de compra como primera entrega. Una ficción, porque en realidad la entrega se produce cuando se ejercita la opción. Al tratarse de una primera entrega, está sujeta al IVA y todo el impuesto que se soporte en la construcción del inmueble se puede deducir poco a poco en el IVA que se repercute durante el futuro arrendamiento.

Tributos ha provocado que aparezca el atractivo fiscal a través del mecanismo de la neutralidad. El leasing ahora es una alternativa real. Según explica la consulta, "no cabe hablar de autoconsumo, pues no existen sectores diferenciados de la actividad. Las viviendas destinadas al arrendamiento con opción a compra cuando, en el curso normal de los hechos, se vaya a adquirir la plena propiedad del inmueble por el arrendatario, son entregas de bienes al igual que son entregas de bienes las ventas directas".

En otras palabras, precisa, "no se puede hablar de dos actividades distintas, sino de la misma actividad, esto es, la venta de viviendas, aunque con estructuras distintas en cada caso".

La resolución apunta que "el arrendamiento con opción a compra es, en este caso, una prestación de servicios sujeta y no exenta que implica la consiguiente repercusión del impuesto devengado al arrendatario según tenga lugar la exigibilidad de las cuotas arrendaticias".

La DGT lo deja bien claro: "La promoción de viviendas para destinarse a la venta, adjudicación o cesión, a través de contratos de arrendamiento con opción de compra en los que se deduzca con claridad que la intención del promotor es llevar a cabo en última instancia dicha venta, adjudicación o cesión, será generadora íntegramente del derecho de deducción".

Es decir, "no habrá lugar al gravamen por autoconsumo" en estos casos. Pero si el empresario inmobiliario promueve inmuebles para destinarlos al arrendamiento puro y duro, sin opción de compra, no podrá deducir el impuesto. Estará exento, pero no aliviará con esta actividad su IVA repercutido. Igual ocurre "si la decisión de arrendar sin opción de compra fuera sobrevenida y posterior a la construcción". En este último caso, la exención del IVA se sumará "al gravamen por autoconsumo", aclara Tributos.

Cabe destacar que los arrendatarios satisfacen ahora un tipo de IVA reducido, del 7% en el caso de la vivienda libre y del 4% en los pisos protegidos. Se trata de una medida introducida en la ley que regula las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (socimis). Esta ley, sin embargo, no aclaraba el asunto de la deducción. Tributos lo hace ahora.
Fuente y autor: J. Mª. López A. / J. M. Lamet /expansion