La banca marca el ritmo de las inmobiliarias 10 años después

La inmobiliaria Urbis decía en la presentación de sus resultados del año 1999: "Ha sido el mejor año que el sector inmobiliario recuerda (...) llegándose a situaciones tan favorables de obras vendidas en un 90% en los tres primeros meses su comercialización". La compañía estaba entonces controlada por Banesto y su nombre sonaba para un posible baile de operaciones en el sector. "Para España, 1999 ha sido un año de vientos económicos favorables", añadía la compañía.

Diez años después la supervivencia de Urbis, tras ser adquirida por Reyal en 2006 en una operación valorada en más de 3.000 millones, depende de un acuerdo con la banca acreedora para refinanciar más de 4.000 millones de euros de deuda. Lo más probable es que las mismas entidades acreedoras pasen a controlar la mayoría del capital de Reyal Urbis a cambio de refinanciar la deuda. La historia de Reyal Urbis en los últimos 10 años es similar al de otras grandes inmobiliarias españolas. Hace una década se inició una reordenación del sector inmobiliario español consistente básicamente en la reducción de la participación de la banca en el capital de las mayores compañías de esta industria. Su lugar sería ocupado por empresarios que aportarían los activos de sus propias empresas como garantía para adquirir el capital de la banca en esas compañías.

Diez años después de que se iniciara esa metamorfosis, la banca ha vuelto a tomar el control de las inmobiliarias. Los empresarios que ocuparon su lugar no han podido devolver los préstamos logrados al toparse en su camino con el estallido de la burbuja inmobiliaria y la peor crisis financiera de los últimos 50 años.

En la mayoría de los casos la cesión del testigo inmobiliario de la banca al empresario se materializó en 2006, precisamente el último año del boom, el último año en el que el precio de los pisos, del suelo y de los locales comerciales subiría.

En 1999 La Caixa sacaba a Bolsa su inmobiliaria Colonial, que años antes había adquirido a BCH. En 2006 Luis Portillo, a través de Inmocaral, lanzaba una opa pactada con La Caixa sobre Colonial. El empresario sevillano incurrió en un endeudamiento espectacular, cercano a los 7.000 millones de euros, para comprar, además de Colonial, el 15% de FCC y, a principios de 2007, la inmobiliaria cotizada Riofisa. Este año la banca ha vuelto a tomar el control total de Colonial a cambio de refinanciar cerca de 5.000 millones de euros de deuda. Entre sus principales accionistas vuelve a estar La Caixa.

En 1999 Metrovacesa tenía como primer accionista a BBV. El banco acordó la venta de su participación en la inmobiliaria con Joaquín Rivero, que lanzó una opa sobre Metrovacesa en 2002, a través de Bami. Hoy siete entidades financieras tienen la mayoría del capital de la compañía. Vitalino Nafría, un histórico de BBVA, es su presidente. La deuda de Metrovacesa en 1999 era de 444 millones de euros; en la actualidad es cercana a los 6.000 millones.

Por lo tanto, en sólo una década la banca ha realizado un viaje de ida y vuelta en las tres mayores inmobiliarias cotizadas españolas, Metrovacesa, Colonial y Reyal Urbis. Martinsa Fadesa, Realia y Afirma, otras tres de las mayores inmobiliarias cotizadas en el país, afrontan ejercicio tras ejercicio un alto nivel de deuda que marca su actividad.

Martinsa Fadesa entró en concurso de acreedores en julio de 2008 con 7.000 millones de euros de deuda. La adquisición de Fadesa por parte de Fernando Martín por 4.045 millones se produjo al tiempo que llegaba a su fin el boom inmobiliario español, a finales de 2006. Y menos de dos años antes de que quebrara el banco de inversión Lehman Brothers, detonante de la peor crisis financiera mundial en medio siglo.

En 1999 Caja Madrid y FCC acordaban fusionar sus divisiones inmobiliarias y crear Realia. Diez años después la caja de ahorros y el grupo de construcción se mantienen como principales accionistas de la inmobiliaria. Pero la deuda de Realia es, a 31 de diciembre de 2009, de 2.225 millones de euros.

Hace 10 años, Enrique Bañuelos creaba en Valencia la sociedad Terra Canet, especializada en la gestión de permisos para reclasificar suelos. En 2006 la sacaría a Bolsa con el nombre de Astroc. Entre sus activos se encontraban cuatro millones de metros cuadrados de terreno protegido en Mallorca. La empresa contaba con sacar provecho de la normativa urbanística de entonces que podría permitir que esos cuatro millones de metros cuadrados protegidos fueran reclasificados como urbanizables en otro terreno que no fuera protegido. Por potenciales negocios como este Astroc se convirtió en el primer exponente de la creación y posterior estallido de la burbuja inmobiliaria. Empezó a cotizar a 6,4 euros por acción y en meses llegó a alcanzar los 70 euros por título. En 2007 su valor en Bolsa se desplomó y Bañuelos abandonó la compañía. Félix Abánades, presidente de Grupo Rayet, tomó las riendas de la empresa fusionando la antigua Astroc con empresas participadas y cambiando su denominación por la actual, Afirma.

La evolución de las mayores inmobiliarias españolas en la última década está ligada a las decisiones de inversión y desinversión de la banca. Las entidades financieras lograron plusvalías cuando dejaron el capital de las inmobiliarias participadas en otras manos. Ahora tienen que encajar provisiones por la depreciación de activos y asumir miles de inmuebles que los empresarios entregan a cambio de reducir su deuda. ¿Lograrán también en unos años plusvalías si entonces deciden dejar su capital?
Fuente y autor: Alberto Ortín /cincodias