Mapa de la vivienda: ¿dónde están más sobrevalorados los pisos?

A pesar de la brusca contracción del sector inmobiliario, el parque de viviendas sigue sobrevalorado entre un 20% y un 30%, según diversas investigaciones de especialistas del sector. Es decir, aún está pendiente más de la mitad de la resaca 'postburbuja'. Eso sí, el ajuste se presenta desigual ya que la brecha por provincias es enorme. Guadalajara, Toledo y Málaga son algunos de los lugares donde hay mayor margen de caída de precios. También hay desequilibrios entre zonas de una misma región: las segundas viviendas todavía deben abaratarse un 40%.

La disparidad en las estadísticas que rodean al sector de la vivienda es una constante debido a las distintas metodologías, fuentes y organismos siguen su evolución. En el caso de la sobrevaloración, la horquilla que barajan los expertos se sitúa entre el 20% y el 30%, y la tasa varía considerablemente en función de las provincias y de las zonas de las viviendas.

El Servicio de Estudios de BBVA señala en su boletín inmobiliario que "la caída acumulada de los precios de la vivienda [teniendo en cuenta los datos del Ministerio de Vivienda] desde el pico sería poco más que un 10% (en términos reales), una tercera parte de lo que el Servicio de Estudios de BBVA estima que debería ser la corrección total (del 30% en 2007)".

Es decir, aún quedarían por recorrer dos tercios de la cuesta abajo prevista. BBVA realiza estos cálculos en función de un modelo económico que incluye diferentes variables como el esfuerzo de renta familiar, la creación de hogares o el stock de viviendas.

Por provincias
Si se analizan los datos por provincias (ver gráfico), la brecha es evidente. Mientras en algunas, como Orense y Navarra, el ajuste restante no llega al 5%, en Guadalajara o Toledo supera el 20%. En algunos lugares como Cádiz o Segovia, donde apenas se han producido caídas, también el margen para el abaratamiento es grande. ¿Los motivos de las diferencias? Pues el desigual comportamiento del PIB provincial es clave, así como la población y las perspectivas en la creación de hogares. También el stock existente y lla evolución en los años pasados. "Las correcciones esperadas hasta 2012 serán más fuertes en aquellas provincias en donde más se incrementaron los precios durante la fase expansiva del mercado", añade el informe.

La diferencia no sólo se establece en términos interprovinciales, para José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España, la sobrevaloración para la primera residencia de particulares en el centro urbano es del 15-20%, mientras que en la periferia alcanza el 20-30%. El ajuste debería de ser aún mayor en el caso en las segundas viviendas, donde llega al 30-40%, indica.

Media nacional
A nivel nacional, el Instituto Juan de Mariana acaba de hacer públicas sus previsiones en este campo. Ellos partían de una sobrevaloración mayor, del 40% en el pico de la burbuja, frente al 30% que estimaba el BBVA. Su método de cálculo toma como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, al que se denomina PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones).

Cuando el precio de la vivienda se divide entre los ingresos del alquiler se sitúa por encima de su media histórica, sería un síntoma de que la vivienda está sobrevalorada. Y al revés: cuando esta ratio está por debajo de esta media histórica, la vivienda estaría infravalorada.

Según estos cálculos, a finales del pasado año se necesitaría alquilar un inmueble durante casi 24 años para recuperar el monto inicial de la inversión, cuando el PER histórico medio ha sido de 19,5 años. "Por tanto, el precio medio actual de la vivienda todavía muestra una sobrevaloración del 20% sobre sus fundamentales, así que nos falta la mitad del ajuste", señala Juan Ramón Rallo, coordinador del estudio.

El semanario británico The Economist realizó un ejercicio parecido al del Instituto Juan de Mariana a principios de 2010 y, según sus estimaciones, si se realiza una comparación con la media del PER desde 1975 los pisos seguirían un 55% por encima de su valor real, aunque si se pone el punto de mira en las cifras desde 1990, la sobrevaloración es del 24%.

No es el único que cree que el potencial de caída aún es largo. La consultora Aguirre Newman, que basa su análisis en función de la renta disponible, señala en el 'Informe de Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español que "el ajuste del precio medio de las viviendas no ha llegado aún a su fin, debiendo ajustarse todavía un 27% en términos medios para situar la tasa de esfuerzo medias de los hogares españoles en el 30% de su renta disponible".

Y advierte: "De las 52 provincias españolas, 11 deberían ajustar su precio algo más de un 30% en media para reactivar la compra-venta de la vivienda, lo que supone que el stock residencial solo se absorberá asumiendo pérdidas económicas, tanto por parte de las promotoras como por parte de sus entidades acreedoras". Su informe destaca Toledo y Castellón como las dos provincias con más viviendas en stock por cada mil habitantes.

¿Cuánto queda?
Y, ¿cuánto se tardará en recorrer este camino? A juicio de Juan Ramón Rallo en la segunda mitad de 2011 se podría haber producido el total del ajuste. Otros expertos hablan de algo más de margen porque algunas variables como los tipos bajos y la nueva tributación de la vivienda a partir del año que viene están frenando la bajada de precios. Eso sí, según los expertos, en mayor o menor plazo, se producirá.
Fuente y autor: María García Mayo /expansion