MI VIVIENDA, MI PENSIÓN

¿Tiene una casa en propiedad? La vivienda puede ser un complemento idóneo a la jubilación en un momento de serias dudas sobre la viabilidad del actual sistema de pensiones. Actualmente existe en el mercado la posibilidad de transformar la vivienda habitual en ingresos complementarios para la vejez. A partir de los 60 años, los pensionistas pueden encontrar en el mercado fórmulas como la hipoteca inversa, la renta vitalicia, la hipoteca pensión o la cesión alquiler son algunos de ellos.

La parquedad de las pensiones públicas obliga a buscar otros complementos para afrontar una jubilación serena. La opción más obvia es la contratación de un plan de pensiones, algo sólo al alcance de quienes disponen de capacidad de ahorro. Además, sobre los planes privados también planean serias dudas por culpa de su menguada rentabilidad.

"Es preocupante la pasividad de los españoles, que no tienen costumbre de ahorrar sistemáticamente", explica Albert Vergés, director general de la Fundación Edad y Vida. Pero por otro lado, "una gran mayoría de los españoles tiene una vivienda en propiedad; es un planteamiento cultural". Un estudio de la consultora Óptima Mayores señalaba que el 61% de los encuestados reconocía no ahorrar para su jubilación y que el gasto de la hipoteca era incompatible con este ahorro.

Pero la vivienda puede ser una solución para complementar la pensión. Si bien la compra de una casa comporta no pocos quebraderos de cabeza -impuestos, gastos de comunidad o pagos de hipoteca-, uno de sus alicientes es servir como seguro ante la jubilación.

Hipoteca inversa, la opción con fiscalidad más ventajosa

Existen varias fórmulas, cada una de ellas adecuada a un perfil determinado. Así, las personas que tengan una mayor necesidad de dinero o no tengan herederos, tendrán en la renta vitalicia el producto más adecuado; quienes quieran conservar la propiedad podrán contratar una hipoteca inversa o una hipoteca pensión; quienes necesiten cambiar de casa por los problemas de su vejez pueden acogerse a la cesión alquiler.

La fórmula más conocida es la hipoteca inversa. Pese a que existen desde hace tiempo con otros nombres, su desarrollo por ley se instauró hace apenas dos años y medio. En España la comenzó a comercializar Ibercaja, pero ahora su presencia es generalizada entre las entidades.

Básicamente se trata de un crédito con el que las personas mayores, generalmente por encima de los 60 años, obtienen una renta mensual por un plazo determinado poniendo su vivienda como garantía. De la renta percibida se descuenta el pago de intereses de la hipoteca. La base de cálculo para determinar la renta es el valor de la vivienda y el porcentaje de ésta sobre el que se aplica la hipoteca. Su fiscalidad es la más ventajosa de todas las opciones de jubilación sobre la vivienda, más aconsejable para quienes no quieren perder la propiedad, sobre todo si ésta es de un valor elevado.

Hipoteca pensión para conseguir ingresos de por vida

Una variedad de esta fórmula es la hipoteca pensión. Similar a la anterior, la persona mayor obtiene en este caso una pensión vitalicia. Del mismo modo, el propietario puede conservar la vivienda y legarla a sus herederos. Como inconvenientes frente a la hipoteca inversa es que el usuario debe tributar, además de por los intereses de la hipoteca, por la pensión recibida, sometida a una fiscalidad negativa. Otra de sus desventajas estriba en que la pensión no se actualiza con el IPC.

Como ventaja frente a la hipoteca inversa, el beneficiario de una hipoteca pensión se asegura una pensión de por vida. Para calcular su valor, la entidad valora, además del valor de tasación de la vivienda (como en el caso de la hipoteca inversa) y las expectativas de revalorización, la edad y el sexo del vendedor y por tanto, su esperanza de vida.

Sin embargo, la hipoteca inversa suele aparejar la posibilidad de contratar una cobertura de seguro que pueda seguir cubriendo el pago de la renta una vez concluido el plazo que cubría la hipoteca. Evidentemente, el precio del seguro disminuiría la cantidad a percibir.

La Ley 41/2007 otorga a los bancos, cajas de ahorros y aseguradoras la capacidad para comercializar hipotecas inversas. Actualmente, hay 20 entidades que comercializan este producto: Caixa Catalunya, Caixa Sabadell, Bancaja, Caixa Galicia, BBVA, Caja Sol, Unicaza, Caixa Manresa, Caixa Terrassa, Caixa Penedés, Caja Ahorro Inmaculada, Kutxa, Caja Ingenieros, Caja Sur, Ibercaja, Caja Vital, La Caixa, Catalana Occidente, Sa Nostra y BBK.

Según el ranking que elabora Óptima Mayores, las entidades que mejor ofrece este producto es BBK, seguida por Catalana Occidente, Caixa Terrassa, Bancaja y BBVA. El criterio más valorado para la confección de este ranking es la renta ofrecida por la entidad; también pesan en la selección el tipo de interés (a mayor tipo, mayor deuda generada), el seguro renta vitalicia diferida (que se calcula en función de la esperanza de vida del cliente y resulta de en torno al 6% del valor de la vivienda) y el porcentaje del importe otorgado sobre el valor de tasación.

Una opción si no hay herederos: la renta vitalicia

La renta vitalicia o vivienda pensión es una opción más aconsejable para quienes no tengan herederos o no les importe perder los derechos de propiedad sobre la vivienda. Esta fórmula es la más antigua y procede de Francia y Reino Unido. Siempre ha habido contratos de esta modalidad, más o menos informales, "incluso entre vecinos", apunta Carmen Belén, de Óptima Mayores. Desde esta consultora se han detectado "algunos abusos" ya que su actividad está menos regulada que en el caso de las hipotecas inversas, por lo que es recomendable un buen asesoramiento.

Su mecanismo fundamental es, sin embargo, bastante sencillo: consiste en la venta de la casa a cambio de una pensión de por vida, aunque el vendedor podrá seguir habitando la vivienda hasta su fallecimiento.

La venta de la casa se realiza por lo general a un grupo inversor, generalmente una sociedad inmobiliaria, aunque el contrato de renta vitalicia suele comercializarse por aseguradoras, ya que su configuración es similar a un seguro. En este sentido, los parámetros por los que se calcula la renta son similares a los de la hipoteca pensión.

Este modelo suele aportar una renta un 30% mayor que la de la hipoteca inversa en igualdad de condiciones. Los ingresos de la hipoteca pensión se encontrarían a medio camino entre las dos fórmulas, ligeramente por encima de la hipoteca inversa.

La fiscalidad de la renta vitalicia es menos ventajosa que la de la hipoteca inversa, ya que estos ingresos están sujetos a tributación, aunque con un coeficiente reductor. Así, la exención puede llegar al 92% del capital en el caso de los mayores de 70 años, la edad mínima de contratación de este producto. Para quienes cuentan con entre 66 y 69 años, cotizarían por el 80% del capital, reduciéndose al 76% para los que tienen entre 60 y 65 años.

Como contrapartida, se suele exigir una edad mayor para contratar la renta vitalicia que para la hipoteca inversa. En el primer caso, la edad suele rondar los 70-75 años y en el segundo los 60-65.

Otra alternativa es entrar en el mercado de alquiler

La última posibilidad es la cesión alquiler por la que el propietario ni pierde su casa ni se carga con una hipoteca. Esta fórmula resulta conveniente para aquellos ancianos con una vivienda que no cubra sus necesidades. El propietario pone, a través de una sociedad, su casa en el mercado de alquiler, y pasa a vivir en una residencia o en un inmueble adaptado a su situación (con rampas de acceso, ascensor habilitado, etc).

Entre las ventajas de esta fórmula están la conservación de la vivienda, el ahorro de gastos de mantenimiento y el aseguramiento de una renta de alquiler segura, ya que los impagos son asumidos por la sociedad de arrendamiento. Por el contrario, las rentas que percibe están sujetas al pago del IRPF.

Afectados por la crisis del sector inmobiliario

La crisis inmobiliaria ha afectado a estos productos, especialmente a la renta vitalicia. Según Carmen Belén, la actual situación del mercado ha contraído el crédito y las posibilidades de compra de las sociedades que compran inmuebles a cambio de una renta vitalicia.

Las dificultades del mercado también han afectado a las hipotecas inversas. Antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, las entidades realizaban hipotecas por el 80% y el 90% del precio de la vivienda. Las restricciones del crédito y la incertidumbre de la revalorización de los inmuebles han provocado que el porcentaje haya descendido al 70% e incluso al 60%.

Así, las ofertas de hipoteca inversa perdieron calibre en 2009. Según un estudio de Óptima Mayores, las entidades ofrecían más renta mensual y con tipos de interés más altos al inicio del año que en el segundo semestre.

Con todo, la fórmula de la vivienda como complemento a la pensión se erige cada vez más necesaria. Los actores del mercado estiman necesario el establecimiento de una normativa para el mejor desarrollo de estos productos o, cuanto menos, el desarrollo de la Ley de Reforma del Mercado Hipotecario de 2007.

Para el mejor desarrollo de estas fórmulas sería necesaria una fiscalidad más ventajosa, ya que, como señala Albert Vergés, ayudaría al Estado a soportar mejor las cargas de las pensiones de jubilación.
Fuente y autor: Juan Estébanez/invertia