Cinco cuestiones clave que debe saber para deducirse por invertir en una vivienda

Uno de los principales apartados de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es la deducción por inversión en vivienda habitual. Para la declaración que se presenta este año, correspondiente a 2009, es útil conocer las modificaciones fiscales que se han producido en los últimos meses y que tendrán incidencia no sólo sobre este ejercicio, sino también en los venideros.

Conceptos que en apariencia son sencillos, como el de vivienda habitual, las obras de mejora o el alcance de las cuentas vivienda, cuentan con un trasfondo relevante que, de no estar al tanto, pueden dar sorpresas.

Como explica a EXPANSIÓN José Luis Fernández-Picazo, senior manager del departamento de KPMG abogados que asesora en todo lo que se refiere a la tributación personal, «el cumplimiento de los requisitos para que la vivienda se considere habitual plantea problemas porque, por ejemplo, en el caso de que se produzca un cambio de vivienda» debe justificarse que sea necesario para que sea correcta la aplicación de la deducción.

¿Cuál es el alcance del concepto y requisitos para la vivienda habitual del contribuyente?
El punto de partida para la deducción es cumplir con el requisito de aplicarse sobre la vivienda habitual. Para Fernández-Picazo «es válida cualquier edificación, como puede ser un loft, pero plantea más problemas el cumplimiento de los requisitos, como la presunción de permanecer tres años en la vivienda».

La ley establece una serie de supuestos en los que se admite la vivienda habitual aunque no se cumplan los tres años, como la separación, el fallecimiento, conseguir un empleo más ventajoso o la discapacidad. «Pero no es un listado numerus clausus, es decir, puede haber más supuestos; lo relevante es que los beneficios se consolidan a partir del tercer año», apunta este experto. Los problemas con Hacienda pueden venir «cuando el contribuyente abandona esa vivienda antes de que se cumplan tres años, con lo que la regularización se produce en el ejercicio en que el contribuyente se ha ido».

Dicho de otro modo, para conservar el derecho a la deducción «el cambio de vivienda tiene que ser necesario». Otro de los requisitos es que el contribuyente tiene que residir en la vivienda al menos 183 días del año.

Modalidades para la deducción por vivienda:adquisición y rehabilitación y cuenta ahorro vivienda.
Para que sea factible la deducción, se debe adquirir el pleno dominio de la vivienda, por lo que la mera adquisición de la nuda propiedad, el usufructo o cualquier otro derecho de disfrute no genera derecho a la deducción. Un detalle importante es que la base para aplicar la deducción «hay que aplicarla con el porcentaje de propiedad sobre el inmueble, no el del préstamo hipotecario del banco», apunta Fernández-Picazo.

Hay situaciones especiales, como el caso del matrimonio en régimen de gananciales que compra un inmueble por razón del desplazamiento de trabajo de un cónyuge. Cada uno de ellos se aplicará la deducción sobre la base que representa el 50% de lo que se paga por la casa que utiliza cada uno.
Para que sea efectiva la deducción por el concepto de rehabilitación es necesario que ésta afecte a elementos estructurales.

Por otro lado, el marco legal para las cuentas ahorro vivienda ha sufrido algunos cambios que afectan a la declaración de 2009 porque se amplió el plazo para acogerse a la deducción. Los saldos existentes cuando venzan los cuatro años que deban destinarse a la primera adquisición entre el 1-I-2008 y el 30-XII-2010 podrán hacerlo hasta el 31-XII-2010.

Deducción por alquiler
Los inquilinos pueden deducirse el 10,05% de las cantidades satisfechas en 2009 por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.020 euros.

Régimen fiscal actual, transitorio y cambios previstos por el proyecto de Ley de Economía Sostenible
Con carácter general, la base máxima para la deducción son 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición y rehabilitación de la vivienda, incluidos, entre otros, los gastos originados a cargo del adquirente y, en caso de financiación ajena, la amortización del préstamo y los intereses derivados del mismo. El porcentaje de deducción, éste será del 10,05% (estatal) y 4,95% (autonómico) para 2009. Hay que apuntar que las declaraciones de 2009 y 2010 serán las últimas en las que las deducciones operan sin límite de renta, cualquiera puede acceder a ellas. Esto cambiará con la Ley de Economía Sostenible, que previsiblemente limitará la renta a partir de 2011 a los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.

Fernández-Picazo resalta el régimen transitorio que augura un cambio de escenario fiscal porque la deducción se mantiene, sin límite de renta, para quienes hayan comprado la vivienda antes del 31-XII-2010, pero a partir de esa fecha, sólo se podrán seguir practicando deducciones sobre la misma vivienda. Si a partir de 2011 se compra una nueva se pierde el derecho a la deducción.

Obras de mejora en la vivienda habitual
Se trata de una novedad que afectará a la declaración de la Renta de 2010, que se ha introducido por el Real Decreto Ley 6/2010 de medidas para el impulso de la actividad económica. Consiste en que se podrán deducir las obras de mejora en la vivienda habitual siempre que resulten de una renta inferior a 53.007,20 euros anuales y sobre un porcentaje del 10%. La norma exige que las cantidades se hayan satisfecho mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas de entidades de crédito.

Según Fernández-Picazo, «esta norma hará que afloren cantidades de dinero sumergido porque los contribuyentes pedirán factura por estas obras», lo que permitirá probar el derecho a la deducción. Se aplicará a las obras realizadas entre el 14 de abril de 2010 y hasta el 31 de diciembre de 2012.

Pistas para la Renta 09
1. El concepto de vivienda habitual es una presunción, lo que quiere decir que en principio se cumple el requisito. Sin embargo, hay casuística en la que Hacienda puede entender que no se cumple, por ejemplo si no está justificado un cambio de vivienda antes de cumplirse los 3 años o si se adquiere una vivienda no necesaria para vivir.

2. La base máxima para la deducción son 9.015 euros anuales y el porcentaje de deducción es del 10,05% (estatal) y el 4,95% (autonómico).

3. 2009 y 2010 serán los últimos años en que el acceso a la deducción no tenga límites en función de la renta del contribuyente.
Fuente y autor: José María López Agúndez /expansion