La deducción fiscal compensa una caída del 18% del precio de la vivienda

¿Comprar ahora y aprovechar las ventajas fiscales o esperar a un mayor ajuste en el precio? Los interesados en adquirir su primera residencia tienen un plazo de seis meses para responder a esta disquisición, ya que las ayudas desaparecen en 2011. El ahorro medio de la deducción representa alrededor del 18% del valor medio de un inmueble, por lo que un ajuste mayor del precio no compensaría comprar ahora.
Para realizar este cálculo, se toma como punto de partida un precio de 150.000 euros para el inmueble, con una carga de intereses del 5% y un plazo de pago de 20 años. La premisa es pagar entre intereses y principal un mínimo de 9.000 euros anuales, montante máximo al que aplicar el 15% que puede deducirse en el IRPF. A partir de 2011, la ayuda fiscal desaparece para las rentas superiores a 24.000 euros.

Por lo tanto, el contribuyente puede deducirse a lo largo de los 20 años de vida de la hipoteca 27.000 euros, a razón de 1.350 euros por cada ejercicio. A los 150.000 euros que costó el inmueble se le resta esta cifra y se obtiene un resultado de 123.000 euros. Si el precio de la vivienda se mantiene por encima de ese nivel, compensará embarcarse en la operación antes de que en 2011 se supriman las ayudas.

Si el comprador del piso es un matrimonio y ambos trabajan, la deducción practicada será sobre 18.000 euros (9.000 cada uno), lo que eleva el apoyo fiscal hasta 2.700 euros. Por lo tanto, si se da esta circunstancia, la deducción compensaría una caída del 36% del precio de la vivienda en 20 años.

En el supuesto base se coge como referencia el valor del inmueble (150.000 euros) para realizar los cálculos de manera más sencilla, y no los intereses que se desembolsarán a lo largo de la vida de la hipoteca, ya que éstos habrá que pagarlos en cualquier caso. Con un tipo medio del 5% anual, el comprador acabará pagando al banco 237.583 euros, según un simulador, por los intereses alcanzan los 87.583 euros.

Adelantar con éxito el comportamiento del precio de los inmuebles para los próximos años es poco menos una quimera, aunque la mayoría de expertos prevé más ajustes respecto a las valoraciones actuales. Según datos del Ministerio de Vivienda, el precio medio de los inmuebles ha caído el 10,7% desde el pico del primer trimestre de 2008, un porcentaje ridículo si se compara con el 180% de subida entre 2000 y 2007.

Más allá de las decisiones que puedan tomar los promotores al respecto, la decisión final sobre el precio de los activos inmobiliarios depende del sector financiero. Los balances de bancos y cajas están llenos de pisos y solares que se han tenido que quedar debido a la imposibilidad de pago del cliente, por lo que serán estas entidades y su capacidad de asumir pérdidas las que marquen el ajuste de precios de los inmuebles.

El Banco de España (BdE) quiere que se desprendan lo antes posible de estos activos para que vuelvan a dar crédito cuando la economía se recupere. De ahí la reforma prevista en la circular contable, que obligará a bancos y cajas a provisionar más por los activos que se queden más de dos años en balance (del 20 al 30%). Además, establece un valor mínimo para los préstamos respaldados por activos que entran en mora.

La conclusión general es que la reforma, cuya aplicación está prevista para octubre de este año, empujará a los bancos a vender los pisos aunque tengan que asumir mayores pérdidas. Esto podría presionar los precios de los inmuebles a la baja, aunque concretar un porcentaje exacto se antoja harto difícil.

Standard & Poors (S&P) cree que el precio de la vivienda en España podría caer un 12% antes de que el mercado recupere su equilibrio entre oferta y demanda, recoge EFE. La agencia destaca que hay signos que apuntan a que la caída del mercado inmobiliario español está cerca del final aunque las condiciones continúan siendo frágiles.

El Servicio de Estudios de BBVA cree que el precio de la vivienda debe bajar un 30% desde los máximos para que se pueda absorber el inventario sin vender, que va de 700.000 a 1,5 millones de pisos según la fuente. El segundo banco español considera que las caídas se prolongarán hasta 2012 debido a que el acceso al crédito continúa siendo difícil pese a los tipos bajos de ahora.

Morgan Stanley cree por su parte que la vivienda bajará un 10% en el presente ejercicio. El banco estadounidense argumenta que el ajuste del sector del ladrillo no se ha completado, además de que el inventario de inmuebles es aún muy grande. Al ritmo actual, habría que esperar a 2015 para absorberlo. Morgan expresa también que los créditos morosos seguirán al alza, y advierte sobre una subida de los tipos de interés.

Además de la deducción de la vivienda, el IVA subirá en julio, lo que podría adelantar decisiones de compra. Las transacciones aumentaron un 9% anual en marzo hasta 37.561 operaciones, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Es el tercer mes de subidas consecutivo, mientras que en enero de este año (+2,1%) se produjo el primer ascenso en dos años. En 2009, la caída fue del 25% hasta 415.000 operaciones.
Fuente y autor: Invertia /Alberto Cañabate