Cómo pagar el piso: alternativas a la tradicional hipoteca

Las difíciles condiciones de mercado que ha impuesto la crisis al sector inmobiliario explican el crecimiento de algunas opciones alternativas para la compraventa de inmuebles. Entre ellas destacan el trueque de viviendas y el alquiler con opción a compra, que permiten evitar pagar la casa al contado.

Alternativas a la compra al contado

La crisis ha obligado al sector inmobiliario a buscar alternativas para la compraventa de viviendas. Esta necesidad ha surgido tanto para vendedores como para compradores. Además del difícil acceso al crédito y del desempleo, uno de los factores determinantes que marcan el protagonismo de nuevas formas de intercambio es el incremento del tiempo necesario para vender una vivienda. En efecto, en la mayoría de las comunidades autónomas, hoy se necesita una media de algo más de 10 meses para desprenderse de un bien inmobiliario. Incluso en dos de ellas -Baleares y Cantabria- el plazo de espera se extiende a unos 13 meses de promedio.

De esta manera, las difíciles condiciones económicas de las familias españolas, el encarecimiento del dinero, el fin de la desgravación por vivienda habitual y la menor oferta de crédito por parte de las entidades financieras determinan la búsqueda de nuevas formas de pago de la vivienda en el mercado inmobiliario. Del lado de los particulares que buscan comprar o vender por sí mismos, el trueque se ha vuelto una opción que ha adquirido una notable presencia en los portales inmobiliarios que agrupan ofertas y demandas. Del lado de los promotores, el crecimiento del alquiler con opción a compra demuestra que la creatividad es la mejor moneda para paliar la adversidad.

"Leasing" inmobiliario
El "leasing" inmobiliario consiste en una modalidad de alquiler con opción de compra a los dos, tres o cuatro años de haber iniciado el contrato. Solo en 2010 -según los datos de las inmobiliarias- esta modalidad de compra creció un 4,5%, con casi 1.800 millones de euros en operaciones.

Ya en 2009, el Gobierno tomó medidas que buscaban impulsar esta forma de financiación, como una manera de paliar la crisis. A mediados de ese año, la Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados redujo el IVA del 16% al 7% en los alquileres con opción a compra.

Esta modalidad tiene la ventaja de ofrecer financiación como en una hipoteca, pero sin la necesidad de abonar una entrada, algo que de modo habitual condiciona el acceso a un préstamo hipotecario. Los inquilinos pueden convertir la cantidad destinada al pago del alquiler en la cuota mensual para abonar la compra de su vivienda.

Las ofertas de este tipo de contratos pueden encontrarse tanto por parte de los promotores inmobiliarios -que aumentan su stock de viviendas ante el parón del mercado- como de la Administración pública, que cuenta con Viviendas de Protección Oficial (VPO) en alquiler con opción de compra. Un particular puede optar por alquilar la vivienda a un precio no demasiado elevado y, después, en un plazo de dos a cinco años, contará con la posibilidad de comprarla.

Su principal ventaja reside en que del precio total del piso se descontará la cantidad que el inquilino haya pagado durante el periodo en que vivió de alquiler. Una de las claves para determinar la conveniencia del contrato es si al momento de optar por la compra se prevé una retasación del inmueble o se mantiene el valor del inicio del contrato.

En cuanto a la determinación del valor de la cuota-alquiler, se obtiene al sumar un porcentaje de interés en función del tiempo necesario para amortizar el piso, aunque con un costo menor que en el caso de una hipoteca.

Trueque de viviendas
El trueque, ancestral sistema de pago, también se aplica en las viviendas. Cada vez más españoles optan por esta modalidad, en especial en Madrid, donde ha aumentado la solicitud de trueque en un 15% interanual. Además, los tradicionales portales de ofertas inmobiliarias han incorporado secciones especiales centradas en este tipo de ofertas y demandas, donde lo fundamental es tener una buena base de datos que permita sintonizar los gustos de los dos interesados.

El trueque de hogares entre personas que cambian de ciudad por trabajo o familias que necesitan ampliar su vivienda habitual es cada vez más habitual.

La práctica consiste en cambiar una vivienda por otra en condiciones similares, mediante el abono de alguna diferencia de valor al contado o con la subrogación de la hipoteca, en caso de que una o ambas propiedades tengan una deuda pendiente. En la práctica funciona como dos compraventas que se celebran de manera simultánea. La operación tendrá los costes fiscales de este tipo de transacciones: se deberán liquidar transmisiones patrimoniales y las correspondientes plusvalías municipales.

Aunque se puede desconfiar acerca del origen y legalidad de la vivienda adquirida, bastará con asesorarse y cerciorarse de la validez del título de propiedad. Antes de asumir compromisos, será preciso comprobar cualquier limitación de la vivienda que se piense adquirir. El notario deberá comprobar el título de propiedad antes de la firma de la escritura y en el registro de la propiedad se deberá controlar que la vivienda esté inscrita a nombre de quien vende y que está libre de cargas. En caso contrario, habrá que efectuar algunos trámites para regularizar la situación legal de la propiedad en cuestión.
Fuente y autor: CARLOS ASTORELLI/ L. SALI /eroski