La banca, primer moroso de las comunidades de vecinos

Quien no haya conocido alguna vez un caso de un vecino que no paga la cuota de su comunidad es que no lleva mucho tiempo viviendo en España. Por desgracia, esta circunstancia que debería haber sido una excepción se ha ido convirtiendo con el paso del tiempo en una especie de rara normalidad, aceptada con estoica resignación por el resto de vecinos. ¿Por qué? Lo cierto, es que dejar de pagar la comunidad hasta hace muy poco parecía no tener más consecuencias que le nieguen a uno el saludo al entrar o salir del ascensor.

Sin embargo, la crisis ha cambiado esta realidad y como cabía esperar para peor. Por primera vez en España, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha realizado un estudio para ponerle cifras a esta dramática realidad. Gracias a los datos facilitados por 150 administradores de fincas que en conjunto gestionan el día a día de unas 3.000 comunidades de propietarios en la región, se sabe que la morosidad está presente en más del 22% de las comunidades de vecinos madrileñas, la deuda total pendiente supera los 375 millones de euros y, lo más curioso, bancos, cajas y promotores representan ya el 12% del total de morosos.

La recesión económica ha propiciado que el volumen de impagados se haya disparado un 46% en solo dos años, por lo que constituye ya el principal problema para quienes residen en edificios en régimen de propiedad horizontal. El informe presentado ayer quiere llamar la atención sobre el hecho de que los retrasos o los impagos de las cuotas, necesarias para sufragar los gastos comunitarios, ponen al borde de la quiebra a las fincas y, lo que es más injusto, obliga a los propietarios cumplidores a aumentar sus aportaciones (las temidas derramas) para poder mantener los servicios que ofrece la comunidad o para poder acometer determinadas reformas en los edificios. "Existe una creciente preocupación ante el aumento de la morosidad en el núcleo de las comunidades de propietarios", advirtió ayer el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, Miguel Ángel Muñoz. En cuanto a los motivos que se encuentran detrás de los impagos, no siempre estos están relacionados con verdaderos problemas de falta de recursos.

Proceso extrajudicial

Alrededor de un 40% de los morosos lo son por lo que los expertos denominan una "causa selectiva". Es decir, son hogares con cierto grado de dificultad para hacer frente a todos sus gastos que fijan un orden de prioridad para cumplir con todas sus facturas y suelen retrasar la cuota de la comunidad.

Otro de los grupos es de los morosos profesionales, el 22% del total, que se caracterizan por dilatar los pagos o no realizarlos de manera sistemática aduciendo siempre causas sin fundamento legal, a modo de pretexto. Son estos a quienes es más difícil cobrar lo adeudado. En el 26% de los casos, por el contrario, sí existe insolvencia real y son los vecinos con quienes el resto de la comunidad suele ser más comprensivo. El 12% restante corresponde a los pisos en poder de la banca y los promotores, lo que les convierte en el primer gran moroso en cada vez más comunidades de propietarios. De hecho, por importe adeudado, representan el 30% del total acumulado.

Así, con el objetivo de poner freno a la morosidad, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid ha puesto en marcha una iniciativa con empresas y aseguradoras líderes del sector (Acción Legal, Logalty, Arbitralia, El Derecho Editores, Mapfre y Arag) que ofrece reducir los plazos de cobro con las máximas garantías legales. El Programa de Lucha contra la Morosidad es de uso exclusivo para administradores de fincas adscritos al colegio profesional y permite a las comunidades dotarse de un sistema por el que un completo equipo de profesionales se encarga de todo el proceso (sea extrajudicial o no) a coste cero para los vecinos.

Los administradores de fincas creen que el 22% de impagos no se justifica

De una necesidad real y fácilmente contrastable a simple 'cara dura'
La crisis económica ha originado nuevos perfiles de morosos en las comunidades de vecinos. Destaca el caso de bancos, cajas y promotores. Otras tipologías son las de siempre, los llamados morosos profesionales, quienes no pagan porque no quieren. A continuación, algunos de los ejemplos más comunes:

l Vivienda propiedad de una entidad financiera, que le ha sido adjudicada por quiebra del promotor o tras un proceso de embargo a un particular. El administrador de fincas Gustavo García asegura que este perfil se da cada vez más. "Durante el proceso que dura la adjudicación de la casa no abonan las cuotas y una vez declarada ésta pueden tardar otros seis meses, por lo que los retrasos pueden alcanzar los dos años en casos extremos, aunque todos terminan pagando", añade.

l Piso heredado por varios particulares que permanece cerrado a la espera de ser vendido. Ninguno de los herederos quiere pagar la comunidad hasta lograr la venta y después tratan de que sea el nuevo propietario quien se haga cargo de la deuda. Es uno de los casos más complicados, aunque el nuevo programa se encarga de localizar a todos los titulares de la casa y llevar a cabo los trámites necesarios para cobrar lo adeudado.

l Familia que ha perdido el empleo y prueba de manera contrastada su falta de recursos para hacer frente al pago de los recibos. Tal y como reconoce José Juan Muñoz, socio director jurídico de Acción Legal, es en estos casos en los que administradores de fincas y vecinos se muestran más comprensivos y los pagos se normalizan en cuanto la situación económica de la familia se recupera.

l Piso cuyo propietario decide no abonar las cuotas sin justificación legal alguna. Incluso los hay que utilizan el impago de la comunidad como una especie de represalia por algún desacuerdo pasado con el resto de vecinos. Aunque su cobro suele ser el que más se dilata en el tiempo, entre el 60% y el 70% de los casos se resuelve antes de llegar a juicio. El nuevo programa garantiza que los morosos reciban los primeros requerimientos oficiales de la deuda entre 48 y 72 horas después de confirmarse el impago.

Las cifras
1.300 millones es la deuda pendiente de pago a las comunidades de vecinos de todo el país, según algunas estimaciones.

6-12meses es el tiempo que pueden llegar a tardar en pagar sus cuotas la banca y los promotores.

26% de los casos de impagos se debe a problemas reales de insolvencia.
Fuente y autor: Raquel Díaz Guijarro /cincodias