¿Buscas comprar una casa nueva pero te preocupa no poder pagar la hipoteca mensual? ¿Quieres comprar en un barrio popular, pero las casas te parecen demasiado caras? Una casa embargada podría ser la solución para sus aspiraciones de compra.
¿Qué es una casa embargada?
Una vivienda embargada suele ser propiedad de un banco o prestamista. Cuando un propietario deja de realizar los pagos mensuales de su hipoteca, un prestamista puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria y asumir la propiedad de la vivienda.
Los bancos y los prestamistas hipotecarios generalmente intentan vender estas casas lo más rápido posible, a menudo a precios más bajos o con pagos iniciales más pequeños.
Ese es el principal beneficio de comprar una casa embargada: puedes conseguir una propiedad que de otro modo habría estado fuera de su rango de precios.
¿Cuáles son los pros y contras de comprar una casa embargada?
Comprar una casa embargada no es muy diferente de la experiencia típica de compra de vivienda. Y comprar la propiedad embargada adecuada puede conseguirte una casa a buen precio.
Sin embargo, primero debes sopesar los pros y contras de este tipo de transacción inmobiliaria.
Ventajas
Comprar una casa embargada puede tener estos beneficios:
- Las casas embargadas suelen tener precios de compra más bajos.
- Es posible que pueda comprar una casa en un vecindario que estaría fuera de su rango de precios.
- Una propiedad de ejecución hipotecaria tiene el potencial de un mayor retorno de la inversión.
Contras
Desafortunadamente, este tipo de propiedad también puede presentar estos inconvenientes:
- Muchas casas embargadas necesitan reparaciones o mantenimiento de rutina.
- El proceso de compra de una ejecución hipotecaria puede llevar más tiempo que el proceso tradicional de compra de una vivienda.
- Es posible que no puedas agregar una contingencia de inspección de la vivienda a tu oferta si compras una vivienda a través de una subasta.
¿Cuáles son las formas más comunes de comprar casas embargadas?
Los compradores pueden utilizar varios métodos para adquirir una propiedad en ejecución hipotecaria. El mejor método dependerá de sus necesidades.
A continuación se muestran algunas formas comunes de comprar una ejecución hipotecaria:
1. Comprar una propiedad de ejecución hipotecaria en una subasta
Tradicionalmente, muchos compradores adquieren viviendas embargadas en subastas inmobiliarias . En una subasta, fideicomisarios externos supervisan la venta de viviendas que los bancos o prestamistas han asumido debido al impago de los propietarios originales de sus préstamos hipotecarios.
Los compradores pueden adquirir una casa rápidamente, y generalmente a bajo precio, en una subasta. Sin embargo, hay aspectos logísticos que deben tenerse en cuenta. Uno de ellos es que las subastas suelen requerir que los compradores tengan efectivo disponible.
Y hay riesgos que hay que sopesar:
- Es posible que la casa tenga un gravamen de una agencia gubernamental, lo que probablemente sucedería si el antiguo propietario dejara de pagar los impuestos sobre la propiedad.
- La casa puede requerir reparaciones costosas y extensas.
- Es posible que un comprador no pueda solicitar una tasación para determinar el valor de mercado de la propiedad. Corre el riesgo de pagar de más por una vivienda sin tasación.
2. Comprar una propiedad del gobierno
Por lo general, la opción más segura es comprar una propiedad embargada por el gobierno. Adquieren viviendas cuando los propietarios incumplen con los pagos de las hipotecas que aseguran.
Las ejecuciones hipotecarias del gobierno se venden generalmente » tal cual «, y es posible que tenga que presentar una oferta por una propiedad sin verla. Las reparaciones suelen ser su responsabilidad, aunque en algunos casos, el gobierno puede reparar defectos estructurales antes de la venta, o usted puede solicitar reparaciones.
3. Comprar una casa REO propiedad del banco
Es posible que vea el acrónimo » REO » al buscar viviendas en venta. Significa «bienes raíces en propiedad«. Se trata de una propiedad embargada que pertenece a un banco o prestamista. Una vez que una propiedad es REO, el banco generalmente elimina cualquier gravamen sobre la propiedad y se asegura de que el anterior propietario se haya mudado.
En esta etapa, el banco adquirió la vivienda en una subasta y ahora la vende para recuperar la deuda hipotecaria. Es probable que el banco contrate a un agente inmobiliario local para que publique y venda la propiedad.
4. Comprar una casa en venta corta directamente del propietario
Un propietario puede darse cuenta, durante la fase previa a la ejecución hipotecaria, de que no puede mantener su vivienda, pero quiere evitarla, por lo que considera una venta corta . Técnicamente, las ventas cortas no se consideran ventas de ejecución hipotecaria.
Con una venta corta, los propietarios obtienen permiso de su prestamista para vender sus viviendas por menos de lo que adeudan en su hipoteca. El prestamista acepta el déficit para vender la vivienda y minimizar sus pérdidas.
Los propietarios venden sus casas a precios lo suficientemente bajos como para asegurar una venta rápida. Pero incluso si el vendedor acepta su oferta, su banco o prestamista tiene la última palabra. Pueden aprobar su oferta o rechazarla por ser demasiado baja.
Cómo comprar una casa de ejecución hipotecaria: paso a paso
Puede que te intimide la idea de comprar una casa embargada. Pero comprar una casa embargada no es muy diferente del método tradicional de compra de vivienda. Sin embargo, una ejecución hipotecaria requiere investigación adicional y deberás sentirte cómodo asumiendo un poco más de riesgo.
Repasemos los pasos que deberás seguir para comprar una casa embargada con confianza:
1. Determina cuánto puedes pagar por una casa
El presupuesto es importante al comprar una casa, incluso si está en ejecución hipotecaria. Si bien puedes conseguir tu nueva casa a un precio más bajo, también debes considerar cuánto puedes permitirte de manera realista. Antes de comprar una casa en ejecución hipotecaria, pregúntate si puedes permitirte:
- Costos de reparación: ¿Cuánto costarán las reparaciones o renovaciones necesarias en la casa embargada?
- Costos del seguro: ¿La propiedad tiene problemas que pueden dificultar su seguro o requerir una póliza de seguro para propietarios costosa?
- Impuestos sobre la propiedad: Incluso si la casa es asequible, ¿tiene impuestos sobre la propiedad más altos según el área?
Quienes compran su primera vivienda deben ser cautelosos al considerar una casa embargada. Podrían verse tentados a comprar una propiedad embargada cuyo precio supere su presupuesto. Pero los costos de reparación, previstos (e inesperados), podrían convertir la casa de tus sueños en un pozo sin fondo.
2. Contrata a un agente inmobiliario experimentado
Si decides comprar una propiedad en ejecución hipotecaria, considera trabajar con un agente inmobiliario experimentado que tenga acceso a un servicio de listado múltiple (MLS) local y conozca el mercado local.
Los profesionales de Your Homes Real State, aseguran que un agente inmobiliario con experiencia puede hablar sobre los posibles desafíos que pueda enfrentar con una propiedad embargada. Ten en cuenta que cada comunidad autónoma tiene normas y regulaciones sobre ejecuciones hipotecarias. Trabaja con un experto que conozca y comprenda estas normas.
3. Obtén una aprobación previa para una hipoteca
Independientemente del tipo de vivienda que compres, obtener una preaprobación hipotecaria es una decisión inteligente. Puedes obtenerla sin costo. El proceso implica que un prestamista revise tu historial crediticio para verificar tus ingresos y deudas y determinar la cantidad de dinero que califica para comprar una vivienda.
Una vez que recibas una carta de preaprobación de un prestamista, sabrás exactamente cuánto puedes gastar en una casa.
Tener una carta de preaprobación también puede convertirte en un comprador atractivo. Los vendedores de ejecuciones hipotecarias, como bancos o agencias gubernamentales, prefieren trabajar con compradores que saben que pueden calificar para una hipoteca.
4. Utiliza el prestamista hipotecario adecuado
Es posible que un banco o prestamista te pida que obtengas una preaprobación para comprar una propiedad propiedad del banco, ya que quieren confirmar tu elegibilidad o identificar compradores serios. Sin embargo, no estás obligado a trabajar con el banco o prestamista.
Si ya tiene una carta de preaprobación con los términos que te gustan, puedes usarla o pedirle al prestamista que iguale la oferta de preaprobación.
5. Haz tu debida diligencia
Puede que valga la pena evaluar el estado de una casa antes de hacer una oferta. No se puede realizar una inspección hasta que se acepte la oferta. Pero mientras tanto, puedes averiguar cuánto tiempo ha estado desocupada la vivienda y preguntar al vendedor si el anterior propietario realizó el mantenimiento rutinario.
También debes consultar con la concejalía de construcción local para ver si algún permiso de construcción abierto puede convertirse en un problema después del cierre.
6. Haz una oferta de compra competitiva
Si tu investigación inicial no revela ninguna señal de alerta evidente, puedes empezar a redactar una oferta por la vivienda. Quién recibirá la oferta dependerá de la etapa del proceso de ejecución hipotecaria.
- Si la casa está en pre-ejecución hipotecaria, tu agente inmobiliario presentará la oferta al propietario.
- Si se trata de una casa embargada que va a ser subastada, debes presentar tu oferta al fideicomisario o al abogado que dirige la subasta.
- Si la casa es REO, tu agente enviará tu oferta al agente de cotización del banco.
Podrías verte tentado a hacer una oferta baja por una casa embargada, ya que las propiedades embargadas suelen venderse por menos que las casas tradicionales. Pero si haces una oferta demasiado baja, el vendedor podría rechazarla.
Trabaja con tu agente inmobiliario para hacer una oferta competitiva. Tu agente te asesorará sobre el monto ideal.
7. Obtén una inspección de la vivienda
Ten en cuenta que, por lo general, comprarás una casa embargada tal como está. Ya sea que la compres a un banco, prestamista o agencia gubernamental, generalmente no cubrirán las reparaciones necesarias.
Por eso, deberías incluir una inspección de la vivienda cuando se presente la oportunidad de descubrir cualquier defecto. Si una propiedad tiene demasiados problemas o es costoso repararlos, quizás debas descartar la compra.
Los bancos y las agencias gubernamentales suelen permitir que los compradores incluyan una contingencia de inspección de la vivienda en su oferta, lo que les permite solicitar una inspección después de que se acepte su oferta, pero antes del cierre de la venta. Tu inspector de viviendas visitará la vivienda y buscará desde goteras en el techo hasta indicios de cimientos inestables.
No tener ni idea del estado de una casa hace que comprarla mediante subasta sea potencialmente arriesgado. Sí, los precios pueden ser más bajos. Pero sin una inspección, no sabrás qué problemas acechan en ella hasta que recibas las llaves.
El resultado final
Si un presupuesto ajustado te ha impedido ser propietario de una vivienda, una casa embargada podría ser la mejor opción si encuentras una por debajo del valor de mercado. Pero no te apresures a tomar esta decisión.
Lo mejor es trabajar con un agente inmobiliario que pueda explicarte las ventajas y desventajas de comprar una casa embargada. Antes de hacer una oferta, ten en cuenta el riesgo adicional que podrías correr con reparaciones importantes en la vivienda o defectos inesperados en el título de propiedad.
